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    房地产入门干货丨房地产知识大全,房地产名词解释收藏!

    发表于:2019-09-13
    阅读:3273
    评论:0

    房地产行业基础知识简编

    一、名词解释

    (一)房地产相关基础知识

    1、房地产

    是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产,是房产与地产的总称,是房屋和土地的社会经济形态。

    2、房地产业

    是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

    3、房地产开发

    是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。包括从房屋定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

    4、物业

    (1)居住物业

    一般是指供人们生活居住的建筑,包括普通住宅、公寓、别墅等,购买者大都以满足自用为目的。

    (2)商业物业

    也称收益性物业或投资性物业,包括酒店、写字楼、商场、商住楼等,购买者大都以投资为目的。

    (3)工业物业

    通常是为人们的生产活动提供入住空间,包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。

    (4)特殊物业

    如车站、桥梁、机场、高速公路、汽车加油站等物业,特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。

    5、房地产市场

    (1)房地产一级市场

    是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。

    (2)房地产二级市场

    是指房地产开发市场,经营主体为房地产开发公司,经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划,对土地进行初级开发和再次开发,然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

    (3)房地产三级市场

    是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易,是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。

    6、土地权利

    (1)土地所有权

    是指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

    (2)土地使用权

    是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。

    7、土地开发

    (1)土地一级开发

    是指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或农村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“三通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地),再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

    (2)生地

    指可能成为房地产开发与经常活动所利用,但尚未开发的农地和荒地,即待开发的国有土地,是距离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。

    (3)毛地

    是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地,即已有地上建筑物及附属设施的建筑物,将被改建的土地。

    (4)熟地

    是指已完成市政基础设施建设的土地,达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。

    (5)宗地

    是指以权属界线组成的封闭地块,是地籍的最小单元。

    (6)净地

    是指国家在土地出让时,已经完成拆除平整,不存在需要进一步拆除的建筑物、构建物等设施的土地。

    (7)三通一平

    是指水通、电通、路通和场地平整。

    (8)七通一平

    是指给水桶、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。

    8、土地使用权出让

    (1)出让年限

    指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年限。其中,居住用地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合用地或其他用地为50年。

    (2)协议出让

    是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

    (3)招标出让

    是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者投标邀请书,邀请特定或不特定的法人、自然人和其他组织参加投标,根据投标结果确定土地使用者的行为。

    (4)拍卖出让

    是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定土地使用者的行为。

    (5)挂牌出让

    是指市、县土地资源管理部门发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

    9、土地价格

    (1)地价

    是指土地使用权受让人获取土地使用权所需的全部费用。

    (2)土地出让金

    是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。

    (3)地面价

    是指每平方米土地的单价,即用出让金总额除以土地总面积。

    (4)楼面价

    是指摊到每平方米建筑面积的地价,即用出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

    10、土地竞价

    (1)一次竞价

    是指土地招标拍卖挂牌主持人进行现场竞价,每位竞价人只能进行一次书面报价,报价后不允许进行修改,然后以价高得者的原则来确定竞价人的方式。

    (2)双向竞价

    是指在土地出让竞价中,向下竞房价、向上竞地价,综合报价最佳者胜出。一般用于限价商品房用地出让。

    11、保障性住房

    (1)经济适用房

    是指政府提供优惠政策,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。

    (2)廉租房

    是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

    (3)公共租赁房

    是指政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,按照合理标准筹集,主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。

    (4)限价商品房

    是指通过多种形式筹集,限定套型和销售价格,实行定向销售,用于解决城镇中低收入家庭和特殊群体住房困难的政策性住房。

    12、土地登记

    (1)地籍调查

    是指依照法律程序和技术规程,对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。

    (2)土地证

    是指政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等,以备查考的证书。

    (3)国有土地使用权

    包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权。

    (4)集体土地使用权

    包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。

    12、商业地产

    是指用于商业用途或具备商业功能的地产。物业类型主要包括商业街、购物中心、商场、专业市场、住宅底商、商铺、写字楼、酒店。

    13、城市综合体

    是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市空间的各项功能进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的建筑综合体,并将这些功能空间进行优化组合,共存于一个有机系统中。

    14、工业地产

    是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,是有别于住宅、商业和综合类用地以外的用地。

    15、旅游地产

    是指以旅游、休闲、度假人群为目标、为最终消费者的物业形式,包括休闲度假村、主题公园、培训基地、产权酒店、分时度假酒店、风景名胜度假村、民俗度假村等旅游置业项目。

    16、文化地产

    是指以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,是用文化引领规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程。

    17、养老地产

    是指以适合老龄人居住为创新核心,从建筑设计、园林规划和装饰标准都接近于高端住宅产品开发规律的建筑产品。

    (二)房地产开发过程基础知识

    1、项目建议书

    是指房地产开发企业根据国民经济和社会发展的长远规划、行业规划、地区规划的要求,结合各项目自然资源、市场预测与分析,在基本条件成熟后向国家、地区项目主管部门推荐的建设性材料。

    2、项目立项

    是指项目取得政府主管部门(计划发展委员会)的批准文件。

    3、项目可行性研究

    是指对工程项目建设投资决策前进行的技术经济分析和论证。

    4、设计任务书

    是建设单位对工程项目设计提出的要求,是工程设计的主要依据。

    5、建筑工程方案设计

    是依据设计任务书编制的文件,由设计说明书、设计图纸、投资估算、透视图四部分组成,一些大型或重要的建筑,可根据工程需要加做建筑模型。

    6、初步设计

    是根据批准的可行性研究报告或设计任务书而编制的初步设计文件,包括设计说明书、设计图纸、主要设备及材料表和工程概算书。

    7、施工图设计

    是根据已批准的初步设计或设计方案而编制的可供进行施工和安装的设计文件。

    8、基本指标

    (1)用地性质

    是指规划用地的使用功能。

    (2)用地面积

    是指规划地块划定的面积。

    (3)用地红线

    是指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围内的界线。

    (4)建设用地面积

    是指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地水平投影面积,又称总占地面积。

    (5)总建筑面积

    是指建筑物各层水平投影面积的综合,包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

    (6)容积率

    是指建设用地内的总建筑面积与建设用地面积之比。容积率越小,意味着生活质量越高。

    (7)绿地率

    是指一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。通常新区绿地率不低于30%,旧区绿地率不低于20%。

    (8)绿化率

    是指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。绿化率一般要大于绿地率。

    9、基本设施

    (1)配建设施

    是指与住宅规模或人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。

    (2)配套设施

    是指为方便生活而提供的各种设施,如水、电、暖气、煤气、通信、入网、有线电视、交通车站、学校、医院、广场、超市、邮电、公园等。

    (3)公共活动中心

    是指配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

    (4)建筑小品

    是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的,从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

    (5)停车场

    是指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25m2计算,自行车按每车位15 m2计算。

    10、房屋建筑

    (1)低层房屋

    是指高度低于或等于10m的建筑物。

    (2)多层房屋

    是指高于10m、低于或等于24m的建筑物,一般为4-8层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。

    (3)高层房屋

    是指高于24m、8层以上(含8层)的建筑体,一般分为小高层(8-12层)、高层(13-24层)和超高层(24层或100m以上)。

    (4)自然层

    是指楼层高度在2.2m以上的标准层及在2.7m以上的住宅。

    (5)技术层

    是指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

    (6)错层

    是指室内不同功能区楼地面不在同一平面,高度差约为400-600mm,以实现动静、公私的分离。

    11、五证两书

    五证:建设用地规划许可证,国有土地使用权证,建设工程规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预(销)售许可证。

    两书:商品房质量保证书,商品房使用说明书。

    12、招标方式

    (1)公开招标

    由招标单位通过报刊、广播、电视等传播媒介发布招标通告,公开请承包者参加投标竞争。

    (2)邀请招标

    招标单位不公开发布招标通告,而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函,根据回复情况选择投标对象。

    (3)协商议标

    由建设单位直接选择投标单位,就工程的工期和造价等条件,双方直接商谈中标条件和要求。

    二、开发流程

    (一)前期策划

    1、市场调研

    (1)调研流程

    ☆前期准备:确定市场调研内容和目的→拟定市场调研计划→选择调查人员

    ☆市场调查:收集相关信息资料→选择调研方法→进行现场调查

    ☆资料分析:编辑整理信息资料→撰写市场调查报告

    (2)调研内容

    ☆环境调研:政策法律环境、经济环境、社会文化环境、城市房地产市场

    ☆供求调研:消费者构成、购买动力、购买行为

    ☆项目调研:项目所在地气候、土地性质、周边环境、周边社区现状、市政及公建配套设施、交通条件等

    ☆竞争市场调研:竞争项目调研(产品规划、价格策略、广告策略、销售情况等),竞争企业调研(企业专业化程度、品牌知名度、销售方式、产品质量、成本状况、价格策略、与当地政府关系等)

    (3)撰写报告

    包括导言、研究方法、调查成果、限制条件、结论和建议。

    2、项目可行性分析

    (1)报告依据

    ☆国家相关法律法规;

    ☆国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划及行业发展规划;

    ☆国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准;

    ☆城市规划管理部门出具的规划意见;

    ☆《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用权证书,或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见;

    ☆环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见;

    ☆交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见;

    ☆自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料;

    ☆有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料;

    ☆国家规定的经济参数和指标;

    ☆开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。

    (2)报告内容

    项目总论、市场研究、项目开发方案、投资估算与融资方案、项目财务评价、项目不确定性分析、项目风险防控、项目经济可行性研究结论及建议、附件等。

    3、前期定位

    (1)土地定位

    ☆如何进行土地储备与竞拍;

    ☆明确如何选择土地开发设计;

    ☆土地开发如何定位。

    (2)市场定位

    ☆明确开发理念及土地用途;

    ☆进行房地产市场研究;

    ☆选定细分市场;

    ☆目标客群定位;

    ☆进行产品定位;

    ☆进行价格定位;

    ☆财务评价。

    (3)产品定位

    ☆总体规划布局;

    ☆户型设计;

    ☆建筑设计;

    ☆园林景观设计;

    ☆附加值提升。

    (二)土地获取

    1、土地储备及土地价值评估

    (1)土地储备开发实施

    征地→拆迁→市政基础设施建设→土地储备开发项目验收

    (2)土地价值判断标准

    土地形状、土地面积、交通环境、区位条件、土地性质、建设现状、片区规划、投资目的、土地附加值、经济界限。

    2、地产企业土地获取决策管理

    (1)决策流程

    战略评估→效益评估→可行性评估→执行

    (2)获取步骤

    ☆进行市场调查;

    ☆明确土地获取方式(出让、划拨、转让);

    ☆办理土地手续。

    (三)规划设计

    1、招投标管理

    (1)招投标类型

    ☆全过程招投标;

    ☆材料及设备招投标;

    ☆工程施工招投标;

    ☆勘察设计招投标。

    (2)招投标方式

    公开招标、邀请招标、协议招标。

    (3)招投标程序

    ☆申请立项;

    ☆编制招标文件及标底;

    ☆确定招标方式;

    ☆投标人资格审查;

    ☆招标工程交底及答疑;

    ☆投标报价;

    ☆开标;

    ☆评标;

    ☆决标;

    ☆签订合同。

    2、项目定位

    (1)市场环境分析

    包括经济环境、政策环境、竞争市场环境等。

    (2)客户定位

    细分目标客户群→定位目标客户群→选择目标客户群。

    (3)产品整体定位

    包括容积率配置、公共设施定位、楼层用途定位等。

    (4)产品定位

    包括产品档次、项目环境、总平面布置、建筑、景观、智能化、物业管理等。

    (5)价格定位

    ☆评估内外部因素;

    ☆收集定价信息

    ☆研究楼盘平均单价的影响因素;

    ☆决定各期、各栋的平均单价;

    ☆评判楼层垂直价差;

    ☆判定水平价差;

    ☆调整价格偏差。

    3、产品规划设计

    (1)启动阶段

    地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。

    (2)设计阶段

    设计采购(指定设计公司或招投标选择设计公司)、产品设计。

    (3)工程计划阶段

    市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。

    (4)工程施工阶段

    ☆要求施工单位做好施工组织设计,督促监理单位做好监理规划;

    ☆定期召开工程例会和设计交底会;

    ☆确保工程的质量、进度、成本及项目总体计划实施和控制;

    ☆及时准确地审核各种变更,使其发生不脱离总体计划。

    (5)收尾阶段

    完成对外结算、总结经验教训、做好项目记录。

    (四)建设施工

    1、项目报批报建

    (1)办理立项手续

    (2)办理“五证”

    报刊《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。

    2、开发采购管理

    (1)制定采购计划

    (2)下达采购订单

    (3)签订采购合同

    (4)管理采购交易

    (5)校验采购发票

    3、确定工程造价

    (1)工程造价形式

    投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算

    (2)工程造价控制

    ☆实行设计方案招投标制度;

    ☆实行限额设计;

    ☆开展价值工程活动;

    ☆加强图纸会审工作;

    ☆加强设计变更管理。

    4、工程进度管理

    (1)主要任务

    ☆确定项目建设工期及施工各阶段进度目标;

    ☆审批施工单位的进度计划,进行有效控制;

    ☆定期检查工程进度,与计划目标进行比对;

    ☆督促施工单位采取措施,保证工期目标实现。

    (2)阶段管理

    ☆事前控制:合理制定计划、严格图纸会审;

    ☆事中控制:节点过程控制、节点完成控制;

    ☆事后控制:计划变更控制、进度超期控制。

    (3)计划编制

    ☆根据工程项目总进度的要求确定单位工程的开工顺序和速度;

    ☆计算各单位工程的分部、分项工程量,并确定施工顺序及所需人工、材料和机械数量;

    ☆排出单位工程的施工网络计划;

    ☆排出整个项目网络计划,找出关键线路。

    5、建筑材料管理

    (1)建材类别

    ☆结构材料:钢材、木材、混凝土、石材、水泥、砖瓦、钢化玻璃、工程塑料、复合材料等。

    ☆装饰材料:轻型钢材、石膏板、涂料、油漆、镀层、贴面、各色瓷砖及具有装饰效果的玻璃等。

    ☆专用材料:具有防水、防潮、防腐、防火、阻燃、隔音、隔热、保温、密封等特殊功能的材料。

    (2)管理内容

    ☆材料采购管理:制定采购计划、进行市场调研并作出选择、控制材料价格、对进场材料进行检验。

    ☆施工现场管理:材料存放管理、材料发放管理、施工中的组织管理。

    ☆材料成本管理:制度控制、限量控制、主材控制、索赔控制。

    6、竣工验收管理

    (1)验收依据

    法律、法规和章程;工程资料。

    (2)验收内容

    土建工程、安装工程、人防工程、管道工程等。

    (3)验收流程

    ☆施工单位自检、提交验收申请报告;

    ☆监理单位提交《工程质量评估报告》;

    ☆勘察、设计单位提出《质量检查报告》;

    ☆监理单位组织初验(预验收);

    ☆建设单位提交验收资料,确定验收时间;

    ☆竣工验收;

    ☆施工单位按验收意见进行整改;

    ☆办理备案。

    (五)宣传营销

    1、制定项目营销计划

    (1)编写要点

    计划概要、市场营销现状、计划与问题分析、确定目标、市场营销策略、行动方案、预计盈亏报表、计划控制。

    (2)制订流程

    ☆调查及分析市场走势;

    ☆拟定营销目标;

    ☆理解项目定位;

    ☆制订营销方案;

    ☆管理营销计划;

    ☆执行营销控制。

    2、广告策划管理

    (1)准备阶段

    参与规划设计、确定预算、寻找广告公司、市场调研和分析、准备提案工作。

    (2)策划阶段

    确定广告目标、确定主题及创意表现、确定广告投放时间、采取广告策略、制订广告计划。

    (3)实施阶段

    选择广告类别、拟定广告文案、定稿和发布广告、内容变更。

    (4)评估阶段

    测定销售效果、社会效果和心理效果,详尽分析广告效果。

    3、案场管理

    (1)管理职能

    ☆行政管理:考勤管理、着装管理、卫生管理等。

    ☆人员管理:督查员工遵守岗位职责、完成工作内容等。

    ☆销售流程管理:制定销售流水线、制订《答客问》。

    ☆客户管理:每日上报、及时更新、专人解决。

    ☆资料管理:客户资料、房源销控、工程图纸、合同文件。

    (2)核心要点

    ☆营销必须事先做好充分准备;

    ☆制订可操作性强的监控流程;

    ☆完善危机干预机制;

    ☆制订科学可行的营销宣传方案;

    ☆接听电话要事先准备;

    ☆接待客户要注意形象和礼仪;

    ☆熟悉掌握产品特征;

    ☆详细填写客户资料;

    ☆签订合同要充分准备。

    (3)阶段管理

    ☆前期准备:拟定开盘方案、制订流程和价格、评审、培训和演练、物资准备。

    ☆销售过程:反复派单、组织产品演练、准备合同样本、准备案场基本资料、分析客源、对周边竞争品进行调研、绘制销售动态图。

    ☆尾期结案:组织销售人员进行总结、结案报告、配合交房。

    4、销售管理

    (1)销售管理内容

    销售价格管理、销售渠道管理、促销管理。

    (2)制订销售规划

    制订销售目标→选择销售策略→制订销售行动方案→营销费用计划。

    (3)办理销售手续

    房屋销售预测量→办理《商品房销售许可证》→办理按揭抵押收件→商品房价格备案方法。

    (4)组织销售队伍

    培训销售人员→确定销售模式→备齐销售道具。

    5、客户关系管理

    (1)管理内容

    客户资料管理、客户满意度调查管理、客户服务。

    (2)管理阶段

    ☆销售前期:掌握客户信息、进行客户分析。

    ☆销售阶段:来电来访接待统计、客户信息收集管理、成交汇总分析管理。

    ☆销售后期:客户入住管理、退房换房管理、调查客户满意度、客户投诉管理、赔偿处理。

    (六)物业管理

    1、管理内容

    (1)基本业务

    对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护。

    (2)专项业务

    安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等。

    (3)特色业务

    特约服务、便民服务等。

    (4)经营业务

    房屋中介服务、装修业务等。

    2、管理过程

    (1)前期介入职责

    参与规划设计、参与工程管理、代理物业销售、物业接管验收。

    (2)前期管理内容

    物业管理项目前期运作、工程质量保修、前期沟通协调。

    (3)日常管理内容

    ☆房屋维修管理:房屋的勘查鉴定、房屋维修计划管理、房屋维修质量管理、维修工程预算、维修工程招投标管理、房屋维修成本管理、房屋维修要素管理、房屋维修施工项目管理、房屋维修施工监理等。

    ☆绿化管理:绿地设计和营造、绿地养护、绿地改造等。

    ☆环境卫生管理:垃圾箱、楼道地面、公共墙面等。

    ☆治安管理:公共安全管理、经营摊点管理、侵占公共区域等。

    ☆车辆及交通管理:预测交通状况难点、机动车辆和非机动车辆管理等。

    ☆消防管理:消防教育宣传、消防培训及演练等。

    ☆档案管理:物业档案的收集、整理、归档、使用等。

    3、后期盈利

    (1)成本控制措施

    人力资源成本控制、节能降耗、加强维修费用控制、加强成本考核。

    (2)物业收费对策

    ☆设计施工不合理的对策:前期介入。

    ☆工程质量问题多的解决策略:理性承接。

    ☆管理服务水平低的解决策略:苦练内功。

    ☆费用支出不透明的解决策略:定期公示。

    ☆收费手段太落后的解决策略:一卡通用。

    ☆依法维权意识弱的解决策略:增强法律意识。

    ☆业主认识存在偏差的解决策略:加大宣传力度。

    ☆业主消费水平不高的解决策略:增加合理补贴。

    ☆业主侥幸心理的解决策略:公众力量约束。

    ☆自主权难发挥的解决策略:公开竞标选聘。

    ☆售房广告承诺难兑现的解决策略:多管齐下。

    (3)物业管理集资渠道

    ☆物业管理费收缴;

    ☆维修养护专项基金;

    ☆多种经营收入;

    ☆开发建设单位支持;

    ☆政府支持;

    ☆物业出租代理。


    【本文来源:房产营销实战兵法

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    近日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推动现代职业教育高质量发展的意见》。 《意见》提到—— ◆到2025年,职业本科教育招生规模不低于高等职业教育招生规模的10%,职业教育吸引力和培养质量显著提高。 ◆加快建立“职教高考”制度,完善“文化素质+职业技能”考试招生办法,加强省级统筹,确保公平公正。 ◆支持有条件的中等职业学校根据当地经济社会发展需要试办社区学院。 ◆鼓励应用型本科学校开展职业本科教育。 ◆加强各学段普通教育与职业教育渗透融通,在普通中小学实施职业启蒙教育,培养掌握技能的兴趣爱好和职业生涯规划的意识能力。 ◆推动中等职业学校与普通高中、高等职业学校与应用型大学课程互选、学分互认。 ◆优先发展先进制造、新能源、新材料、现代农业、现代信息技术、生物技术、人工智能等产业需要的一批新兴专业,加快建设学前、护理、康养、家政等一批人才紧缺的专业,改造升级钢铁冶金、化工医药、建筑工程、轻纺制造等一批传统专业,撤并淘汰供给过剩、就业率低、职业岗位消失的专业。 ◆鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育,鼓励各类企业依法参与举办职业教育。 ◆打通职业学校毕业生在就业、落户、参加招聘、职称评审、晋升等方面的通道,与普通学校毕业生享受同等待遇。 据悉,2014年,国务院发布《国务院关于加快发展现代职业教育的决定》提出,探索发展本科层次职业教育。 2019年6月,教育部正式批准首批15所本科职业教育试点高校更名结果,它们由“职业学院”正式更名为“职业大学”,同时升格为本科院校。 2020年6月22日,教育部正式批准了第二批6所本科职业教育试点高校更名结果。 2021年,多所独立学院转设,或与高职专科高校合并转设为职业本科学校。2021年3月,教育部印发《职业教育专业目录(2021年)》,新版《目录》按照“十四五”国家经济社会发展和2035年远景目标对职业教育的要求,在科学分析产业、职业、岗位、专业关系基础上,对接现代产业体系,服务产业基础高级化、产业链现代化,统一采用专业大类、专业类、专业三级分类,一体化设计中等职业教育、高等职业教育专科、高等职业教育本科不同层次专业,共设置19个专业大类、97个专业类、1349个专业,其中中职专业358个、高职专科专业744个、高职本科专业247个。

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(五)推进不同层次职业教育纵向贯通。大力提升中等职业教育办学质量,优化布局结构,实施中等职业学校办学条件达标工程,采取合并、合作、托管、集团办学等措施,建设一批优秀中等职业学校和优质专业,注重为高等职业教育输送具有扎实技术技能基础和合格文化基础的生源。支持有条件的中等职业学校根据当地经济社会发展需要试办社区学院。推进高等职业教育提质培优,实施好“双高计划”,集中力量建设一批高水平高等职业学校和专业。稳步发展职业本科教育,高标准建设职业本科学校和专业,保持职业教育办学方向不变、培养模式不变、特色发展不变。一体化设计职业教育人才培养体系,推动各层次职业教育专业设置、培养目标、课程体系、培养方案衔接,支持在培养周期长、技能要求高的专业领域实施长学制培养。鼓励应用型本科学校开展职业本科教育。按照专业大致对口原则,指导应用型本科学校、职业本科学校吸引更多中高职毕业生报考。   (六)促进不同类型教育横向融通。加强各学段普通教育与职业教育渗透融通,在普通中小学实施职业启蒙教育,培养掌握技能的兴趣爱好和职业生涯规划的意识能力。探索发展以专项技能培养为主的特色综合高中。推动中等职业学校与普通高中、高等职业学校与应用型大学课程互选、学分互认。鼓励职业学校开展补贴性培训和市场化社会培训。制定国家资历框架,建设职业教育国家学分银行,实现各类学习成果的认证、积累和转换,加快构建服务全民终身学习的教育体系。   三、完善产教融合办学体制   (七)优化职业教育供给结构。围绕国家重大战略,紧密对接产业升级和技术变革趋势,优先发展先进制造、新能源、新材料、现代农业、现代信息技术、生物技术、人工智能等产业需要的一批新兴专业,加快建设学前、护理、康养、家政等一批人才紧缺的专业,改造升级钢铁冶金、化工医药、建筑工程、轻纺制造等一批传统专业,撤并淘汰供给过剩、就业率低、职业岗位消失的专业,鼓励学校开设更多紧缺的、符合市场需求的专业,形成紧密对接产业链、创新链的专业体系。优化区域资源配置,推进部省共建职业教育创新发展高地,持续深化职业教育东西部协作。启动实施技能型社会职业教育体系建设地方试点。支持办好面向农村的职业教育,强化校地合作、育训结合,加快培养乡村振兴人才,鼓励更多农民、返乡农民工接受职业教育。支持行业企业开展技术技能人才培养培训,推行终身职业技能培训制度和在岗继续教育制度。   (八)健全多元办学格局。构建政府统筹管理、行业企业积极举办、社会力量深度参与的多元办学格局。健全国有资产评估、产权流转、权益分配、干部人事管理等制度。鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育,鼓励各类企业依法参与举办职业教育。鼓励职业学校与社会资本合作共建职业教育基础设施、实训基地,共建共享公共实训基地。   (九)协同推进产教深度融合。各级政府要统筹职业教育和人力资源开发的规模、结构和层次,将产教融合列入经济社会发展规划。以城市为节点、行业为支点、企业为重点,建设一批产教融合试点城市,打造一批引领产教融合的标杆行业,培育一批行业领先的产教融合型企业。积极培育市场导向、供需匹配、服务精准、运作规范的产教融合服务组织。分级分类编制发布产业结构动态调整报告、行业人才就业状况和需求预测报告。   四、创新校企合作办学机制   (十)丰富职业学校办学形态。职业学校要积极与优质企业开展双边多边技术协作,共建技术技能创新平台、专业化技术转移机构和大学科技园、科技企业孵化器、众创空间,服务地方中小微企业技术升级和产品研发。推动职业学校在企业设立实习实训基地、企业在职业学校建设培养培训基地。推动校企共建共管产业学院、企业学院,延伸职业学校办学空间。   (十一)拓展校企合作形式内容。职业学校要主动吸纳行业龙头企业深度参与职业教育专业规划、课程设置、教材开发、教学设计、教学实施,合作共建新专业、开发新课程、开展订单培养。鼓励行业龙头企业主导建立全国性、行业性职教集团,推进实体化运作。探索中国特色学徒制,大力培养技术技能人才。支持企业接收学生实习实训,引导企业按岗位总量的一定比例设立学徒岗位。严禁向学生违规收取实习实训费用。   (十二)优化校企合作政策环境。各地要把促进企业参与校企合作、培养技术技能人才作为产业发展规划、产业激励政策、乡村振兴规划制定的重要内容,对产教融合型企业给予“金融+财政+土地+信用”组合式激励,按规定落实相关税费政策。工业和信息化部门要把企业参与校企合作的情况,作为各类示范企业评选的重要参考。教育、人力资源社会保障部门要把校企合作成效作为评价职业学校办学质量的重要内容。国有资产监督管理机构要支持企业参与和举办职业教育。鼓励金融机构依法依规为校企合作提供相关信贷和融资支持。积极探索职业学校实习生参加工伤保险办法。加快发展职业学校学生实习实训责任保险和人身意外伤害保险,鼓励保险公司对现代学徒制、企业新型学徒制保险专门确定费率。职业学校通过校企合作、技术服务、社会培训、自办企业等所得收入,可按一定比例作为绩效工资来源。   五、深化教育教学改革   (十三)强化双师型教师队伍建设。加强师德师风建设,全面提升教师素养。完善职业教育教师资格认定制度,在国家教师资格考试中强化专业教学和实践要求。制定双师型教师标准,完善教师招聘、专业技术职务评聘和绩效考核标准。按照职业学校生师比例和结构要求配齐专业教师。加强职业技术师范学校建设。支持高水平学校和大中型企业共建双师型教师培养培训基地,落实教师定期到企业实践的规定,支持企业技术骨干到学校从教,推进固定岗与流动岗相结合、校企互聘兼职的教师队伍建设改革。继续实施职业院校教师素质提高计划。   (十四)创新教学模式与方法。提高思想政治理论课质量和实效,推进习近平新时代中国特色社会主义思想进教材、进课堂、进头脑。举办职业学校思想政治教育课程教师教学能力比赛。普遍开展项目教学、情境教学、模块化教学,推动现代信息技术与教育教学深度融合,提高课堂教学质量。全面实施弹性学习和学分制管理,支持学生积极参加社会实践、创新创业、竞赛活动。办好全国职业院校技能大赛。   (十五)改进教学内容与教材。完善“岗课赛证”综合育人机制,按照生产实际和岗位需求设计开发课程,开发模块化、系统化的实训课程体系,提升学生实践能力。深入实施职业技能等级证书制度,完善认证管理办法,加强事中事后监管。及时更新教学标准,将新技术、新工艺、新规范、典型生产案例及时纳入教学内容。把职业技能等级证书所体现的先进标准融入人才培养方案。强化教材建设国家事权,分层规划,完善职业教育教材的编写、审核、选用、使用、更新、评价监管机制。引导地方、行业和学校按规定建设地方特色教材、行业适用教材、校本专业教材。   (十六)完善质量保证体系。建立健全教师、课程、教材、教学、实习实训、信息化、安全等国家职业教育标准,鼓励地方结合实际出台更高要求的地方标准,支持行业组织、龙头企业参与制定标准。推进职业学校教学工作诊断与改进制度建设。完善职业教育督导评估办法,加强对地方政府履行职业教育职责督导,做好中等职业学校办学能力评估和高等职业学校适应社会需求能力评估。健全国家、省、学校质量年报制度,定期组织质量年报的审查抽查,提高编制水平,加大公开力度。强化评价结果运用,将其作为批复学校设置、核定招生计划、安排重大项目的重要参考。   六、打造中国特色职业教育品牌   (十七)提升中外合作办学水平。办好一批示范性中外合作办学机构和项目。加强与国际高水平职业教育机构和组织合作,开展学术研究、标准研制、人员交流。在“留学中国”项目、中国政府奖学金项目中设置职业教育类别。   (十八)拓展中外合作交流平台。全方位践行世界技能组织2025战略,加强与联合国教科文组织等国际和地区组织的合作。鼓励开放大学建设海外学习中心,推进职业教育涉外行业组织建设,实施职业学校教师教学创新团队、高技能领军人才和产业紧缺人才境外培训计划。积极承办国际职业教育大会,办好办实中国-东盟教育交流周,形成一批教育交流、技能交流和人文交流的品牌。   (十九)推动职业教育走出去。探索“中文+职业技能”的国际化发展模式。服务国际产能合作,推动职业学校跟随中国企业走出去。完善“鲁班工坊”建设标准,拓展办学内涵。提高职业教育在出国留学基金等项目中的占比。积极打造一批高水平国际化的职业学校,推出一批具有国际影响力的专业标准、课程标准、教学资源。各地要把职业教育纳入对外合作规划,作为友好城市(省州)建设的重要内容。   七、组织实施   (二十)加强组织领导。各级党委和政府要把推动现代职业教育高质量发展摆在更加突出的位置,更好支持和帮助职业教育发展。职业教育工作部门联席会议要充分发挥作用,教育行政部门要认真落实对职业教育工作统筹规划、综合协调、宏观管理职责。国家将职业教育工作纳入省级政府履行教育职责督导评价,各省将职业教育工作纳入地方经济社会发展考核。选优配强职业学校主要负责人,建设高素质专业化职业教育干部队伍。落实职业学校在内设机构、岗位设置、用人计划、教师招聘、职称评聘等方面的自主权。加强职业学校党建工作,落实意识形态工作责任制,开展新时代职业学校党组织示范创建和质量创优工作,把党的领导落实到办学治校、立德树人全过程。   (二十一)强化制度保障。加快修订职业教育法,地方结合实际制定修订有关地方性法规。健全政府投入为主、多渠道筹集职业教育经费的体制。优化支出结构,新增教育经费向职业教育倾斜。严禁以学费、社会服务收入冲抵生均拨款,探索建立基于专业大类的职业教育差异化生均拨款制度。   (二十二)优化发展环境。加强正面宣传,挖掘宣传基层和一线技术技能人才成长成才的典型事迹,弘扬劳动光荣、技能宝贵、创造伟大的时代风尚。打通职业学校毕业生在就业、落户、参加招聘、职称评审、晋升等方面的通道,与普通学校毕业生享受同等待遇。对在职业教育工作中取得成绩的单位和个人、在职业教育领域作出突出贡献的技术技能人才,按照国家有关规定予以表彰奖励。各地将符合条件的高水平技术技能人才纳入高层次人才计划,探索从优秀产业工人和农业农村人才中培养选拔干部机制,加大技术技能人才薪酬激励力度,提高技术技能人才社会地位。

    教育部公布现代学徒制第三批试点验收结果的通知

    各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局,有关单位:   根据《教育部关于开展现代学徒制试点工作的意见》(教职成〔2014〕9号)和《关于做好2020年现代学徒制试点验收工作的通知》要求,按照“试点总结、省级验收、结果复核”的工作程序,我司组织专家对现代学徒制第三批试点单位、第二批延期验收和暂缓通过的试点单位进行验收,经过会议审议、实地考察以及复核,确定178家通过验收、13家暂缓通过验收、5家不通过验收,同意2家放弃试点(见附件)。   暂缓通过的试点单位须于本通知发布后半年之内完成整改任务,并向我司申请复核;未通过验收的试点单位,终止试点。   联系人:程智宾、吴智兵,010-66096266

    【职教新闻】 2021-10-14

    广东省教育厅发布关于第二批省高职院校高水平专业群拟立项名单的公示

    根据《广东省教育厅关于组织开展广东省高职院校高水平专业群建设工作的通知》(粤教职函〔2019〕135号)、《广东省教育厅关于组织开展第二批省高职院校高水平专业群建设项目申报工作的通知》等文件要求,经学校申报、专家评审等程序,拟确定广东科贸职业学院园艺技术专业群等129个专业群为第二批省级高水平专业群建设项目。现予以公示。   公示期自2021年10月14日至10月18日止。公示期内,如持有异议,可通过传真、电子邮件等形式向省教育厅提交书面反映材料。以个人名义反映的应签署本人真实姓名和提供联系方式,以单位名义反映的应加盖本单位印章。   联系电话:(020)37629455,传真:(020)337627457,电子邮箱:zzcgzjy@gdedu.gov.cn,地址:广州市东风东路723号广东省教育厅职业教育与终身教育处。  

    【职教新闻】 2021-10-14

    安徽省教育厅关于公布安徽省首批优秀中等职业学校名单的通知

    各市、省直管县(市)教育局,省属中专学校: 为贯彻落实全国职业教育大会和国家关于职业教育发展的有关文件精神,推进中等职业学校达标和“双优”建设,根据《安徽省教育厅关于做好2020年中等职业学校办学水平评估工作的通知》(皖教秘职成〔2020〕66号)要求,经评估审定,安徽省汽车工业学校、合肥市经贸旅游学校、亳州中药科技学校、阜阳职业技术学校、安徽金寨职业学校、马鞍山理工学校等6所学校达到A类中职学校办学标准,认定为安徽省首批优秀中等职业学校。 希望获得首批认定的安徽省优秀中等职业学校进一步增强荣誉感、使命感,再接再厉,深化改革,锐意创新,将学校建设成办学条件优、办学质量强、办学效益高、社会声誉好,适应社会和经济社会发展需要,在办学和改革各方面起骨干和示范作用的高水平中等职业学校,并努力跻身国家“双优”中等职业学校行列。同时要积极发挥示范辐射作用,扩大优质资源共享,主动引领全省中等职业教育高质量发展。 希望各市认真贯彻习近平总书记关于职业教育的重要指示和全国、全省职业教育大会精神,切实履行好职业教育“市统筹、县整合”职责,持续加大对区域内优秀中等职业学校的支持力度,推动建成全国一流中等职业学校,积极为全国提供可复制、可借鉴的经验和模式,为打造“三地一区”和建设新阶段现代化美好安徽提供高素质技术技能人才支撑。 安徽省教育厅 2021年9月22日

    【职教新闻】 2021-10-14

    包头市3235万元专项资金 扶持中等职业教育

    近日,包头市财政局下达2021年中等职业教育专项资金3235万元,主要用于改善办学条件、推动学科专业建设、推进教育教学改革、提升教师能力素质、推进产教融合和开展师生技能竞赛活动、推动该市公办职业教育改革试验区建设。 包头市加强中等职业教育基础能力建设,重点推动学位不足、基础能力薄弱地区改善办学条件,增加学位供给。支持各公办中等职业学校提升办学质量,持续完成高中阶段教育普及攻坚任务。继续实施现代中等职业教育质量提升工程,重点支持2019年启动的县域标准化学校项目,结合规划继续开展骨干特色创新型专业建设。启动实施《职业教育提质培优行动计划》,对提质培优行动计划承接项目任务给予支持,确保项目任务的顺利实施。推动开展技能大赛,重点奖补技能大赛获奖学校,推动相关品牌专业建设。支持各学校打造优质专业,发挥优质专业带动辐射作用;推动1+x证书制度试点工作,保障试点效果;推动自治区现代学徒制制试点学校开展试点工作;巩固国家级示范校建设成果,发挥示范作用;奖补中等职业教育经费绩效较好单位。

    【职教新闻】 2021-10-14
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