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    房地产无效成本的浪费:设计首当其冲!

    发表于:2019-09-15
    阅读:31690
    评论:0

    本文转自微信公众号:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner )

     

    1998至2010年(除2008年以外),是中国房地产的“黄金时代”,其主要特征是投资高速增长、交易量和房价持续暴涨、市场供不应求、房企利润可观。而从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中速增长阶段,也即“白银时代”。而随着2017年党的十九大的召开,进一步明确了住房属性和定位,挤压房屋投资属性的空间,强调今后要“依法调控房地产”。同时,多数房企面临着居高不下的开发成本和日益加剧的行业竞争,以及严峻的市场经营环境和融资问题等。

    超额利润的黄金时代在很大程度上削弱了房企对成本管理的重视程度,催生了“重开源(营销)、轻节流(成本)”的短视观念。但在经历几次楼市寒冬之后,众多房企逐步认识到,仅仅关注外部市场的开源远不能应对残酷的市场现实,加强成本管理和控制、实现有效节流,向管理要效益才是房地产企业应对市场巨变的核心能力之一。


    根据房地产项目开发成本的性质,可以将总开发成本分为有效成本和无效成本,有效成本是形成有效的产品,或提高产品的附加值,或促进营销的成本。无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿,或降低了产品投入产出比的成本支出,严重影响投资收益,是一种成本浪费。因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。本文主要阐述了无效成本的内涵,通过对房地产项目开发各个阶段产生无效成本进行成因分析与总结,提出无效成本的管控思想及措施,以期能为房企的成本管理工作起到一定的借鉴作用。

    2.   房地产开发无效成本的内涵

    2.1 房地产项目开发成本的构成

    一般来讲,房地产项目开发全成本,包括开发成本和期间费用。开发间接费用包括营销、管理、财务成本;开发成本包括土地费用、建造成本、开发间接费;而建造成本包括前期准备费、建安工程费、社区管网、环境园林及配套设施费等。具体构成如图2-1所示。

    根据笔者所参与建设的5个住宅地产项目综合统计分析,全开发成本的组成比例如图2-2所示。

    2.2 房地产开发无效成本管理的意义与内涵

    2.2.1 无效成本的概念

    根据房地产项目开发成本的性质,可以将全开发成本分为有效成本和无效成本。其中无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿的成本,严重影响投资收益,是一种成本的浪费。无效成本本质上是有效成本的对立面,是项目开发总成本的不合理的组成部分,它可以产生于成本构成的任何一个核算对象或核算阶段之中,包括房地产项目的方案定位、设计、招标采购、工程、销售、财务、税务等各个环节。

    2.2.2 无效成本管理的意义

    无效成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求,在项目实施的过程中,对项目无效成本进行有组织地识别、分析、控制与考核等一系列科学管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本管理水平、降低项目成本、实现目标利润,从而创造良好经济效益的过程。


    基于无效成本的零收益特征,它的产生会直接造成项目利润的减少。以笔者所在公司以往开发的某项目统计数据来看,无效成本约占总开发成本的2.31%,以项目预期净利润率为15%为例,在营业收入不变的条件下,无效成本降低至0.5%就可以使项目净利润率增加1.7%;以笔者参建的某多、高层住宅小区为例,除地价及期间费用外的开发单方成本为3056元/㎡(摊入可售面积),其中约61元/㎡为无效成本,按本小区开发体量71.67万㎡计算,无效成本高达4371.87万元。而无效成本的节约金额,是最直观的项目利润增加净值。因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法,应当引起管理者的重视有必要专门针对无效成本的控制与管理,进行科学系统地分析与论证,提出具体的控制方法与措施,以增加项目收益。


    同时,将无效成本概念从总成本概念中剥离出来,形成一套行之有效的无效成本管理体系和制度,辅之以数据、报表等定期展现开发成本的浪费情况,有助于培养和提高房企内部各部门的成本意识,能够提高管理人员对成本浪费的警惕性,有助于成本管理中“全员成本”理念的实施。


    综上,无效成本管理是成本精细化管理的重要组成,它是成本管理的一种逆向思维方法。正是由于无效成本的产生贯穿房地产项目开发的整个流程,所以可以说有效控制了无效成本,就等同于做到了成本精细化管理。

    3   无效成本的分类及成因分析

    3.1 无效成本的分类及成因分析

    无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段。基于笔者所参与的项目实践,根据2个完工项目及1个在建项目的无效成本统计分析,将无效成本按照产生的部门和工作环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面,常见无效成本的分类如附录1《常见无效成本分类及成因分析表》所示。

    按照无效成本在项目形成过程中的作用及危害,可将无效成本分为显性无效成本和隐形无效成本。显性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用,无法获得客户认同和补偿,并且存在潜在危害的成本支出;而隐性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的没有具体危害,仅仅降低了产品投入产出比的成本支出。


    将无效成本按产生的部门分类,主要为设计部、招采部、工程部、成本部(因本文不涉及营销和财务无效成本,故此处不列营销部和财务部)。


    3.2 无效成本的控制重点

    3.2.1各类别无效成本所占比重


    在整个房地产开发过程中,定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔(Hans Rolf Sommer)博士对工程项目不同阶段对成本的影响程度的结果表明:决策及设计阶段,对成本造价的影响占比为75%~95%。而根据笔者所参与的项目无效成本数据统计,各类别无效成本占比如图3-1所示。

    值得说明的是,本统计中包含了隐性无效成本的估算金额。虽然隐性无效成本无法准确核算金额,但仍可以根据同类项目和产品的竞标、对标等手段去衡量其成本支出的效率,并换算为可以量化的无效成本金额。但由于测算手段的不足,本统计中隐性无效成本的估算是偏保守的,所以实际定位及策划、设计阶段的无效成本占比可能更高。这与该阶段对总成本的影响程度是相匹配的。

    3.2.2无效成本的控制重点

    从笔者参与管理的多项工程成本管理后评估中可知,在无效成本总额中,有约70%是由其他职能端管理不善造成的。现有的成本管理体系对此普遍关注度不够,更缺乏有效管控措施。由上述无效成本占比分析可知,定位及策划、设计阶段是无效成本产生的重灾区,而该阶段的投资比例仅占总投资的2~3%,所以在该阶段进行无效成本管控才是最重要、最有效的。

    常见无效成本分类表

    工作环节

    无效成本产生原因

    后果及表现

    显性/隐性

    定位及策划

    定位不准确

    对市场调研不充分及客户定位不准确,需求改变,导致产品定位失误,对已确认或已实施的方案进行颠覆或重大调整

    返工或整改费用

    显性

    总图级规划失误

    未从项目整体布局、产品业态组合、平面轮廓、单体建筑高度与体型、土方平衡等方面进行研判和优化;未善用规划指标,使货值最大化

    投入产出比较低

    隐性

    敏感性分析

    建筑标准与楼盘定位不符,不能有效把握购房客户对产品的敏感度,成本投入分布未优化

    不能产生产品溢价

    隐性

    多余的使用功能及客户需求

    配置和增加的产品功能、质量及数量未获得客户认可和使用

    额外增加配置的成本

    隐性

    多余的材料、设施消耗

    多余合理水平的材料及设施消耗

    多出合理水平消耗的成本

    隐性

    配置过高,过于复杂或奢华的设计

    为追求品质,使用过高、过大、过于复杂、选用过于昂贵的造型或构件

    多出合理水平的成本,维修、保养成本

    隐性

    设计

    设计失误

    对设计效果把握不准,装饰设计未结合建筑现状

    拆除和重建导致资金浪费;后期加固与补强;资金浪费;
    赶工、窝工、停工费

    显性

    提交设计原始资料错误

    显性

    设计与验收标准不符

    显性

    设计图纸提交不及时

    显性

    设计变更下达不及时

    显性

    材料、施工工艺选择不当

    显性

    多工序、各专业设计图矛盾

    显性

    装饰设计未结合建筑现状

    显性

    设计未考虑正常、合理使用功能

    显性

    设计深度不够,不能有效指导现场施工

    显性

    设计不经济

    设计未经成本优化,或优化不到位,设计指标过于保守

    经济性不合理,成本浪费

    隐性

    招标及采购

    招标策划

    对招投标流程、入围单位、定价原则、标段划分不合理,计划性不足;不按事先采购策划进行定标

    影响工期与质量,产生超额费用

    隐性

    资源选择

    施工单位/供应商考察失误,投标竞争不充分,未有能力承接、诚信问题,私自转包

    未知变化,总价增加;

    隐性

    招标范围不准确

    招标范围不准确,界面不清,造成交叉、重复作业

    导致补偿费或赶工费

    显性

    招标/合同文件编制

    合同条款有误,经济标、合同清单、合同附件编制出现失误

    多承担费用

    显性

    评定标

    评标分析失误

    中标价格偏高

    隐性

    直接委托

    出于利益或其他考虑,直接委托承包,后期又随意拆分合同

    价格偏高、补偿费用

    隐性

    采购材料失误

    采购材料、设备或部品不对板,导致质量问题或投诉;供货影响工期

    返工或整改,延误工期

    显性

    施工

    施工准备

    使用周期短的高标准临设

    拆除与重建

    隐性

    施工准备不足

    延误工期,增加成本

    显性

    施工节点计划不合理

    显性

     

     

     

     

     

     

     

    施工过程

    施工安排失误、指令下达不当,变更未经成本优化,较为随意

    赔偿与维修费用;索赔费用

    显性

    工程质量管理不善,或疏于管理,技术措施不到位

    考虑不周,费用大增;维修、补偿费用

    显性

    非关键线路抢工

    费效比不高

    隐性

    因疏于现场管理,导致无法分摊的水电费用,无责任单位赔偿的偷盗损失,无责任单位扣款的质量缺陷整改费用

    成本额外支出

    显性

    多余合理水平的材料及设施消耗

    成本额外支出

    显性

    超索赔时效的签证或索赔的确认,积压签证

    结算时统一爆发,因无法核实而导致的额外支出

    显性

    甲供材管理不到位,统计、出入库、核销资料不完善

    甲供材核算错误,多支出成本

    显性

    合同执行

    随意拆分合同工作内容,未及时签订补充合同

    总成本增加,却无法从相应单位扣回

    显性

    工程款支付不及时或付款失误

    施工单位提出索赔

    显性

    施工与交付标准矛盾不一致

    返工、拆改

    显性

    工程资料

    工程资料不完善,竣工结算资料审核不到位,引起结算时造价增加

    虚增成本

    显性

    维修

    维修工作程序不到位,维修时未及时通知责任单位

    维修费用无法落实

    显性

    回收利用

    未重复利用可再利用的材料、设施、临建等

    成本浪费

    显性

    预结算

    预算失误

    预算工程量不准确,计价失误,对价格未进行充分了解掌握,材料、设备价格偏高,取费费率偏大

    合同价款失实导致费用增加

    显性

    结算失误

    结算审核不细致

    超结工程款项

    显性


     

     4   无效成本的统计与分析方法

     

    4.1 无效成本的统计分析方法

    按照统计对象和阶段的不同,可将无效成本的统计分析方法分为三种:①单个合同无效成本分析;②月度(或季度)无效成本分析;③项目无效成本分析。


    单个合同的无效成本分析工作,可在每个合同结算完成后进行;工作重点是对单个合同结算额进行细分、甄别、归类,提炼出其中属于无效成本的部分,目的是为了避免类似合同再发生同样类型的无效成本。月度(或季度)无效成本分析工作,应于每个月(每季度)定期进行。工作重点是将本月完成的结算或产值进行分析,将单个合同的无效成本进行汇总,计算无效成本的比例,分析其产生的原因,并提出改进办法;同时对无效成本的典型案例、频发案例进行梳理和阶段性归纳。项目无效成本分析,应于项目结束、在项目成本后评估的同时进行,以项目为对象对无效成本进行系统性总结,统计整个项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例,对各无效成本产生的原因进行归纳总结,深入分析原因并形成备忘录,补充于《项目无效成本分类目录》之中。


    无效成本的统计和分析,应由成本管理部门牵头,由设计、工程、招采等部门配合,按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本数据库和相关表单。同时应做到做到对发生的每一项无效成本进行计算与判断,对无效成本产生的金额、原因以及整改措施,定期向公司高层和相关部门、人员通报。成本管理部还应在日常工作中督促、提醒,并采取主动行为避免和减少无效成本,对无效成本做到事前控制。同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析,提出工作改进建议,各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化,为新项目的无效成本管理提供依据和考核指标,同时为新项目目标成本的准确编制提供可量化的参考。


    无效成本的统计和分析,根据管理层次和精度的不同需要应形成《XX合同无效成本分析表》、《月度(或季度)无效成本分析》、《项目无效成本统计分析表》、《无效成本统计台账》、《无效成本分类目录》等表单。

    4.2 无效成本统计分析应注意事项

    基于无效成本统计及分析工作的重要性,建议由成本部门设置专门岗位负责此项工作,同时应注意:

    1)因合作方失误导致的无效成本,若落实了相应责任扣款,可以抵消相应的无效成本;

    2)为了防止遗漏,各项目应每月进行统计,并不断补充完善可能产生无效成本的关注点,便于提早预防;

    3)无效成本的数据来源包括,在变更指令、洽商、签证估算或结算时标明的无效成本,相关合同、赔偿、扣款、押金及罚款的台帐记录,以及留底的邮件、书面扫描件等资料;

    4)可以按代码进行分列,在项目动态成本如签证、设计变更、维修工程发生时由成本管理部门按偏差因素分类归口;按月统计无效成本费用,并编制无效成本趋势图形,高于无效成本正常值时,对责任部门提出预警。及时作出成本纠偏,同时为项目结束后开展的成本后评估提供真实、有效的数据。

     

    5   无效成本管理思想和管控措施

     

    5.1 无效成本管理和控制思想概述

    无效成本管理属于成本管理中的事前管理。但其出发点是已完项目的教训总结即从已完工程实践中,通过分析总成本中的无效部分,沉淀无效成本数据和案例,总结出易发生无效成本的工作环节。向公司管理层、各部门明确无效成本管理的概念、目的、分类、优点,获得公司全体对无效管理工作的支持。在制定项目目标成本时,根据对前期无效成本数据的统计分析,考虑通过努力导致无效成本减少的情况,以形成合理的目标成本。在项目实施过程中,将无效成本管理的制度、操作手册、各类措施进行事前发布、宣讲和培训。在重点工作环节进行动态监控、评估、考核,将过往类似项目的同类无效成本做到事前预防和事中杜绝,同时对多次重复发生的无效成本进行深入分析,提出有力管控及考核措施。同时将本项目形成的无效成本按上节所述方法进行分析和统计,提出工作改进建议,将新类型的无效成本纳入无效成本管理分类目录中,对新项目形成参考和指导作用。


    控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,有赖于公司各业务部门的共同参与。下文将从项目建设各阶段分别阐述无效成本管控的方法及措施。

    5.2 定位、策划及设计阶段无效成本管控措施

    5.2.1运用价值工程理论实现效益增值

    本阶段是创造项目价值的关键阶段,应以价值工程为理论依据。价值工程的特点是以客户的质量功能需求出发,通过价值创造,实现价值最大化;以最低的寿命周期成本,使产品具备应由的配置和功能,以功能分析优化为核心,将产品的价值、功能和成本作为一个整体来考虑。对于房地产开发项目,提升产品价值的五个途径如表5-1所示。

    5.2.2项目级成本策划

    对房地产开发项目而言,本阶段产生的无效成本多为隐性无效成本。在本阶段,工作重点是项目收益最大化,应做好项目级成本策划和产品级成本策划。项目级的成本策划,应基于不同的产品组合,根据市场行情对销售价格进行研判,对项目的整体方案进行不同业态组合背景下的收益对比,最终得出并锁定其货值最大化的方案。具体如表5-2所示例。

    务必避免不成熟的调研和方案急于实施,笔者曾经历的某住宅地产项目中,产品初始定位为12栋多层住宅。但在项目开发过程中,发现周边楼盘高层小户型公寓的市场接受度非常高。因此,将其中6栋普通住宅更改为高层小户型公寓,但由于项目已经开始施工,层高、电梯、公共大堂等均要进行更改,且需要重新进行规划报建,造成了成本的较大浪费。


    值得说明的是,产品组合分析需要大量的经验和成本、销售大数据的支持,所以并不适合规模较小的房地产企业。


    除了产品组合方案,同时应对路网布置方案、停车布置方案,场地标高方案这三大方案进行优化和管控。如场地标高方案,要综合考虑景观、排水、周边环境的协调,注意生产工艺和和运输的要求,同时尽量利用地形使场内挖填方平衡,增加土方利用率,以减少弃土的运输费用。笔者所经历的某项目中,就曾因设计调研不充分,未充分利用原地形地貌,导致超额的土方开挖和运输费用。

    5.2.3产品级成本策划

    产品级成本策划,工作重点是聚集成本的有效投放,最大限度避免无效成本或低效成本的产生。即强调“好钢用在刀刃上”“花好每一分钱”。首先将项目成本划分为急需控制的成本项、影响客户体验的成本项、可通过前期决策优化的成本项、必须支出的成本项和调整空间不大的成本项,其中前二项为管控的重点。

    建立基于客户需求的产品分级体系。分析土地属性,圈定主打产品;根据产品特征,锁定目标客户,根据目标客户的关注点(价值排序),决定成本投放重点;善用规划指标,掏干用尽,使货值最大化;根据客户定位,确定产品配置。


    5.2.4设计优化

    常规水准的设计在行业内已经相当成熟,但结合成本、项目收益的设计优化目前并未在行业内普及。所以设计优化必将成为降低无效成本的重要措施。根据项目实践,设计优化的措施及重点为:尽可能减少和科学利用地下面积;控制窗地比减少开窗面,实现门窗节能并降低造价;降低外立面率,优化工艺设计;优化结构设计、严控结构性成本;精细设计使用功能,避免设计错误和不合理功能等。

    如,根据标杆房企的经验及笔者所参与项目的实际情况,设计阶段对结构性成本主要关注钢筋与混凝土含量,窗地比、地下室层高等指标,其中每一项的优化和改良,都会带来明显的成本节约,如表5-3所示。

    5.2.5成本不均衡投入

    成本不均衡分布,是指在产品成本层面,对敏感性成本应基于客户视角重点投入、功能性成本强调与工程匹配,合理使用、结构性成本在保障安全的前提下进行严控的不均衡投入策略。


    根据众多房企敏感性成本投放的经验总结,对客户购买具有决定性影响的成本约占总成本的20%,企业对敏感性成本的管理就是要在客户感知度最高的这20%成本上下功夫。笔者所在公司曾基于客户视角,总结出敏感性成本的七大关键部位,即住宅室内精装、园林环境、门窗、大堂及电梯厅精装、外立面、栏杆、防水。


    以景观工程为例,绿化面积和投放总成本一定的条件下,最终景观效果也会存在很大的差异。例如,景观不一定要比奢华、比格调、比点睛树,笔者曾参观过某标杆企业已完工的住宅小区,该小区无一棵大树、无奢华水景,但整个小区景观的整体感觉非常不错。这就要求我们运用景观成本的二次不均衡分布策略。首先,针对景观成本按照软景、硬景、水景的比例进行合理筹划,完成第一次的景观成本不均衡分配,该比例可以基于历史项目的经验,也可以基于对竞品楼盘的踩盘;其次,需要对软景、硬景等的下一级成本进一步细分,如软景可以再细分为大乔、小乔、大灌、小灌、草坪,根据历史最优经验或标杆企业的项目数据来确定其各自占比;最后按照小区的不同区位和产品建筑的不同部位,对景观成本进行合理的分布,进一步明确植被的间距、密度等,从而从最细节的层面固化园林景观的效果。在这个过程中,注重技术与经济相结合进行成本优化。如注意某些植被与建筑功能、设施的协调性,注意苗木价格的突跳点等。

    5.2.6限额设计

    限额设计是按照“按成本设计”的理论、思想和方法进行的。主要目的是要设计出既有合格性能,又经济实用的产品。其重点在于将目标成本分配到分部、分项工程中,进行比较、限额设计。限额设计是通过优化设计和设计方案比选,对各种方案的成本进行核定,以达到事先控制成本造价的目的。在成熟的房企管理实践中,已形成了较为成熟的成本限额指标和指标选用、确定方法。在实践中有以下关注点:


    1)必须确保提出的限额指标科学合理,充分体现“结构性成本严控、功能性成本合理,敏感性成本增强”的理念,贯彻、落实于各阶段成本测算和目标成本内。参考行业内的成本大数据,或引用标杆企业相关资料,并在实际应用中逐步完善。


    2)依照“利润-成本倒逼法”,反向推导、细分出(可供个设计工种使用的)成本配置,即成本限额指标或配置标准建议,以此指导设计,实现成本预控。如条件成熟,应由设计与成本管理部门共同负责制定、固化限量设计标准,涉及客户敏感性成本的配置标准须销售部门介入。


    3)将限额指标在任务书以及合同的设计中予以明确,约束设计单位重视设计的经济性。将限额指标作为过程控制和设计奖罚、履约评估的主要依据。在设计过程中同步进行成本测算、评审与验收。

    5.2.7图纸会审


    图纸会审是设计成果的最后一道关口,是精细化管理的重要措施,需认真对待。图纸会审应由设计部门牵头,组织工程、成本、物业、施工单位共同参与,最大限度避免图纸的设计错漏、各专业矛盾、深度不足等原因产生的无效成本消耗。根据历史经验,把容易出问题的要点进行梳理罗列,把确定正确的做法明确下来,指引图纸会审的全面性和细致性。有条件的甚至可以引入BIM(建筑信息模型)进行碰撞检查或模拟施工。

    5.3.1选择优质资源


    房地产企业,从某种意义上来讲属于资源整合企业,所以资源的选、用、育、留对成本的影响至关重要。招标阶段无效成本管控的关键在于合作单位的选择,而非合约价格的谈判。优质资源选择工作重点及管控措施有:


    1)做好供应商入围的规范管理。供应商入围必须遵循三大原则:一是达标原则,即所有入围单位的各项条件必须符合招标文件要求,这是保证供应商质量的基本门槛和必要条件;二是竞争原则,尽可能形成充分的市场竞争,以选择出相对最优的供方。如邀请招标的有效投标人必须大于等于3N+1(N为实际需要的供应商数量);三是新人原则,如确保入围名单中有30%~40%以上的新供应商,规避串标,整体上确保招标过程的良性竞争。尽量避免直接定标,直接定标的工程多数是出于企业内部推荐或个别决策者的利益联合。虽有便于管理等优点,但存在价格偏高、滥用补偿费用、利益交换等风险。


    2)明确入围考察的职责分工。杜绝对入围单位的考察流于形式,应明确各个岗位的考察职责分工,保证各部门能出具专业的意见供决策者参考,而不是提供一个含糊其辞的意见“请领导决策”。充分考察入围单位的各方面条件,避免单纯采用低价中标原则所带来的工期拖延、工程质量低劣的不良后果,造成无效成本增加。

    3)引入“优化设计+施工”,在某些专业分包领域,为积极发挥供应商的专业能力,实现合作共赢,可引入“优化设计+施工”的招标模式。其应用范围包括:基坑围护、超高层、钢结构、幕墙、泛光照明、园林绿化等。


    4)应避免只注重管理制度、流程,而忽视招标采购的经济效果。

    5)重视互联网招标采购。可关注并尝试利用跨企业的采购联盟、各类采购平台、发挥其规模效应,实现集中采购。


    6)深耕现有供应商、开拓未来供应商。招标投标是资源选择的一大利器,但它也有其局限性。招标投标本质上是一种“猎人模式”,即以单次博弈为主,从众多供应商中优选“猎物”,会存在成本高昂、因信息不对称产生的重大偏差等风险。基于这种认知,可以发展战略采购、培育供应商等模式,即“牧人模式”。对现有优质供应商进行培育、形成长期且稳定的合作关系,但仍应适时引入竞争,充分保持其价格和成本优势。

    5.3.3合同标准化管理

    合同标准化是任何一个卓越的房地产企业快速扩张的管理利器。合同标准化是基于合约规划,梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板,以规避合同风险、降低无效成本、提高审批效率。具体做法上分三个步骤:范围规划、模板编制、应用控制。其中模板编制是专业化程度最高的部分,可借鉴标杆地产同类合同模板,根据本企业历史项目出现的合同漏洞、纠纷、争议进行梳理总结,在合同模板中进行“补丁升级”,并定期分析、优化,形成循环进步的管理闭环。

    5.4 施工阶段无效成本管控措施

    施工阶段的无效成本产生的原因主要为施工准备不充分、施工组织不力、现场管理不到位、指令失当、随意变更、施工质量管控不严等。由于房企是资源整合型企业,因承包商管理问题导致的无效成本可以通过合同管理转嫁给承包商来消化。对房企来说,本阶段的无效成本管控主要从精细化管理方面着手,重点应做到以下几个方面:

    5.4.1施工组织及协调

    首先应做好施工时间节点管理及施工界面协调工作。项目现场承包商众多,各专业交叉施工较为常见,各自都存在工期压力和施工作业面的需求。如果协调不力,将会产生大量无效成本。如笔者曾参建的某住宅项目中,由于施工场地狭小,前期计划不周,导致各专业施工队伍同时进场施工,施工组织协调难度较大。项目在施工过程中产生了大量签证费用,工期也受到影响。据测算,仅仅土方转堆、材料二次搬运两项额外增加费用就超过了100万元。

    5.4.2施工管理的成本意识

    如使用周期短的临建设施,应降低标准、满足基本需要即可;压缩工期应进行经济分析和评估,杜绝非关键线路的赶工费用;交叉施工现场应做好成本统计、分摊工作,将水电费、垃圾清运费等及时进行分摊,避免事后无法分摊只能由甲方承担;加强甲供材管理出入库、核销统计等管理;回收利用可重复利用的材料、设施、临建等。

    5.4.3质量管理

    质量管理是房企在施工过程中的难点和痛点,因质量问题导致的返工、维修、加固补强、业主赔付等费用尚可明确统计,但因质量问题造成的口碑下降、影响销售的危害却是无法估量的。质量管理工作必须形成管理体系,对承包人进行全程监控和考核。对历史产生的质量问题投诉进行统计分析、分级分类,研究后续工程的改进措施,将敏感质量问题控制在较小范围内。

    5.4.4变更及签证管理

    变更管理应遵守一单一估、一月一清、时间限制这三大原则。即每份设计变更、技术洽商、现场签证单均应有预估金额,且预估金额应分别对应相关工程合同;每月应对上月所有发出的变更、洽商、签证单进行核对与梳理;实行严格的时间限制,禁止事后补办签证与索赔。其中时间限制这条原则在实践中最难实现,可将变更、签证的分类、结算原则、流程都在合同中进行详细约定,加强承包人对合同变更执行的配合力度。

    5.4.5合同管理

    做好对承包人合同范围内的交底、培训、考核等动态管理工作,使履约情况保持在可控状态之下;尽量避免随意切分合同、剥离施工内容转包于其他单位;做好质量问题的记录、通知整改、落实维修费用等工作;在可控范围内,合理安排工程进度付款,避免毫无节制的拖延进度付款,加强双方契约精神与合作意识。

    5.4.6加强各部门的协调沟

    促进业务部门协同工作,降低无效成本产生的概率。

    5.5 预结算阶段无效成本管控措施

    5.5.1提升预结算工作的专业水准

    如选用经验丰富的专职预结算人员、并定期进行专业讨论及培训;严格落实预结算二级乃至三级复核制度;建立完善的询价渠道、准确把握市场价格信息,减少因信息不对称造成的成本增加。

    5.5.2预结算工作的精细化管理

    应严格落实预结算工作的过程控制、把握其可追溯性。加强进度款审核,对进度款不能只停留在“预估”、“暂付”的认知水平;要求预结算过程中的底稿均应留存,每一个单据和数据均应有充分依据;实行精细化考核制度,对预结算成果的提交时间、精度进行考核,对出现的失误或错误按性质进行分类分级;从制度上杜绝预结算营私舞弊、利益交换等违纪行为。

    5.5.3对造价咨询公司进行科学管理

    现阶段多数房企会将预结算作业外包于造价咨询公司,其优点是造价咨询公司具有专业优势,但也存在其自身利益考量而损害房企利益的现象,所以必须进行科学管理。应优选口碑良好、内部业务质量控制严格、配合度高的造价咨询公司;在合同中进行预结算成果文件的质量约束,并实现专人对接、过程评估、事后考核等手段;对结算审核费用进行合理控制或转嫁。如笔者曾参与某项目共计10栋高层总包结算,支付给咨询公司的审核费用合计高达540万元,主要原因是总包单位送审结算时高估冒算、申报各项合同约定不予计取的或暂未明确的大额补偿费用。经分析对比,如能对该项目的各总包结算由本公司进行初审,对各项大额补偿费用事先与承包人达成一致后报送咨询公司的话,可节省审核费用高达200万元。

     

    6   结论与展望

     

    6.1 无效成本管理小结

    综上所述,无效成本管理是一项实务性很强的复杂工作,需要一整套完整的管理思路和管理体系。其中,最重要的就是知识管理和经验管理。在知识管理方面,尊重专业,将价值工程方法运用到项目定位、策划、设计,甚至招采和施工方面;在经验管理方面,总结分析历史项目的成本构成,将无效成本剥离出来形成各环节、各部门、各级别的明细表单,运用目标成本管理、合约规划、合同管理、动态成本管理等手段对其进行重点管控。最终目的是通过成本管理乃至项目管理的精进,实现项目收益的提升。

    6.2 无效成本管理的未来展望

    行业的迅速发展、技术和管理的不断革新,笔者对无效成本管理的未来有以下几点展望:

    1)专门从事设计优化的顾问公司将逐渐兴起,传统的设计公司已不能完全适应现阶段房地产企业的发展需求,需逐步转型为“从设计降成本、向设计要利润”的层面上来。

    2)BIM、PM、云计算、人工智能等新技术在工程设计、施工总包管理中的应用,将大量降低成本管理人员算量、变更估算、进度款审核的工作量,使得成本管理人员能抽身出来完成更多有价值的事前控制工作。

    3)传统成本管理人员必须革新自身专业知识和技能,使自己兼具专业能力和跨专业协同能力,将成本管理的关注点从成本端的内部,扩大至各专业间的协同,价值管理和项目开发建设的全过程管理上。从而提升专业价值和话语权。

    4)本世纪初成本管理的目标是通过信息对称“消灭(供应商的)不合理利润”,目前成本管理的目标是通过精细化管理“消灭不合理成本”,未来有可能通过共享经济、技术革新等“消灭合理成本”。

    以上就是100唯尔教育网(100vr.com)小编为您介绍的关于房地产的知识技巧了,学习以上的房地产无效成本的浪费:设计首当其冲!知识,对于房地产的帮助都是非常大的,这也是新手学习建筑专业所需要注意的地方。如果使用100唯尔教育还有什么问题可以点击右侧人工服务,我们会有专业的人士来为您解答。

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    应急管理部近日发布了消防救援局关于贯彻实施国家职业技能标准《消防设施操作员》的通知,通知公布后,消防设施操作员的考试取证将有4大变化! 1.证书分级将做调整 “根据本职业就业实际,设立了“消防设施监控操作”和“消防设施检测维修保养”两个职业方向(在职业资格证书上标明),前者可从事消防设施的监控、操作、日常保养和技术管理与培训等工作,从低到高分为初级(五级)到技师(二级)4个职业等级;后者可从事消防设施的操作、保养、维修、检测和技术管理与培训等工作,从低到高分为中级(四级)到高级技师(一级)4个职业等级。” 明年开始考试改革,证书分级将做调整,职业方向有区分,证书不再通用!一个证书不再适用于同时从事监控、维修、检测等工作,也就是如果从事监控与检测,就要考取两个证书! 2.考试难度加大 “将职业功能拓展细化为“设施监控”“设施操作”“设施保养”“设施维修”“设施检测”和“技术管理和培训”6个模块,各职业方向按照不同等级,分别考核相应职业功能模块的内容。” “将涉及核心职业能力的技能明确为关键技能,如考生在技能考核中违反操作规程或未达到该技能要求的,则考核成绩不合格。各级消防救援机构要认真组织学习《标准》内容,加强业务培训,确保相关人员熟练掌握和运用。同时,要广泛向社会宣传,督促指导社会单位落实《标准》有关要求。” 持初级(五级)证书的人员可监控、操作不具备联动控制功能的区域火灾自动报警系统及其他消防设施;监控、操作设有联动控制设备的消防控制室和从事消防设施检测维修保养的人员,应持中级(四级)及以上等级证书。要知道现在需要消防设施操作员的控制室,设备基本都是联动的。 3.原取得证书依然通用 “《标准》实施后,依据原《建(构)筑物消防员》职业技能标准考核取得的国家职业资格证书依然有效,与同等级相应职业方向的《消防设施操作员》证书通用。” 改革前的末班车!在今年年底前考过的证书依然通用! 4.监督检查力度将加大 “各地消防救援机构要针对近年来火灾事故暴露出的单位消防控制室值班操作人员无证上岗、职业能力不足、应对火灾临机处置不当等问题,结合“防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动和建国70周年消防安保等工作,重点加强对单位消防控制室值班操作及相关从业人员的监督检查,核查消防控制室值班操作人员是否持证上岗、持证等级是否符合从业要求、实际操作技能水平是否满足岗位需要等。” 监督检查力度将加大。今年下半年结合“防风险保平安迎大庆”消防安全执法检查专项行动和建国70周年消防安保等工作,重点加强对单位消防控制室值班操作及相关从业人员的监督检查。 总的来说,《标准》实施后,消防设施操作员考试取证将分级、考试难度加大、报考条件提高、监督检查力度加大。今年将是改革前最后的考试取证机会,过了这个时间考得的证书就不能通用了!以前取得证书是通用型,以后证书就只能分级从事相关的工作! 来源:消防百事通

    中级消防设施操作员考试内容?实操怎么考?

    消防设施操作员是指从事建(构)筑物消防设施运行、操作和维修、保养、检测等工作的人员。消防设施操作员重大改革!值班员要消防操作员中级证书!国家对职业教育十分重视,在《国家职业教育改革实施方案》中,政策明确着力培养高素质劳动者和技术技能人才,并在未来将继续扶持各类证书考试,对于职业技能证书也将加大补贴,消防设施操作员毫无疑国家重点补贴对象之一。中级消防设施操作员考试内容?实操怎么考? 一、室内消火栓定期检查(10分) 1、室内消火栓箱的检查(口述)(1分) ①检查箱门:是否完好无损,打开是否正常,标识是否清晰; ②检查箱内控制按钮:是否正常启动水泵,线路是否正常; ③检查箱内是否有杂物; ④检查栓阀消火栓接口有无生锈漏水转动机构是否灵活; ⑤检查水枪是否堵塞,接口垫圈是否完好,水带是否破损; ⑥检查软管卷盘是否转动自如。 2、判定报警按钮、指示灯有无故障(1分) ①检查消火栓水泵在火警后5min内是否能正常供水。 3、消火栓静水压的测试(边做边说)----(4分) ①将消火栓测压接头安装好压力表,并在测压接头出口处装上端盖。 ②将消火栓测压接头接到消火栓栓口 ③缓慢打开消火栓阀门,待压力稳定后,压力值表显示值为消火栓口静水压。 静水压力不大于1.0Mpa,建筑高度不超过100m时,最不利点消火栓静水压不应低于0.07Mpa,超过100m时,不应低于0.15Mpa。 ④测试完毕后,关闭阀门,旋松压力表泄掉水压,取下端盖。(如果是带球阀的消火栓测压接头,缓慢打开球阀泄水) 注意事项:开启阀门应缓慢,避免冲击造成检测装置损坏,并且方便排气 4、消火栓栓口动水压测试-----(4分) ①抛开水带,并拉直。 ②将水带一头连接到消火栓栓口 ③将水带另一头与测压接头入口连接 ④启动消防水泵,打开消火栓阀门放水,压力稳定后,读取压力表数值为动水压。 动水压不应大于0.5Mpa,充实水柱长度一般建筑不大于7m,甲乙类厂房,超过4层的厂房和库房,以及超过6层的多层民用建筑和建筑高度不超过100m的高层民用建筑不应小于10m,高层工业建筑、高架库房和建筑高度超过10m的高层民用建筑不应小于13m。 ⑤测量完成后,关闭消火栓阀门,旋下消火栓测压接头,取出水带。 ⑥使用后,排除积水,擦净用具放回,复位。 二、消防水泵接合器类型与结构(3分) 1、指出考官说的消防水泵接合器的类型(有时考官会问你接合器的种类有哪些?) 2、指出现场消防水泵接合器上的组件有哪些? 止回阀、安全阀、闸阀、放水阀 (1)地下式消防水泵接合器(SQX) (2)地上式消防水泵接合器(SQS) (3)墙壁式消防水泵接合器(SQB) (4)多用式消防水泵接合器(SQD) 三、湿式报警阀组的组成和报警阀警铃试验(4分) 1、湿式报警阀组的组成有哪些? 由湿式报警阀、延迟器、水力警铃、压力开关、控制阀等组成。 2、湿式报警阀组警铃怎样测试? 打开报警阀组警铃测试阀门,水力警铃发出铃声。(水力警铃声压强度为3米处不低于70dB) 四、末端试水装置的压力、流量、反馈信号功能测试(5分) 1、怎样测试末端试水装置? (1)开启末端试水装置; (2)出水压力不应低于0.05MPa; (3)水流指示器、报警阀、压力开关应动作; (4)开启末端试水装置后5min内,自动启动消防水泵; (5)关闭末端试水装置,系统恢复正常。 五、消防供水设施主要组件识别(5分) 消防水箱:是指设置在地面标高以上的储存或传输消防水量的水箱。消防水箱的主要功能是储水功能、自动供水功能。 消防水泵:是指在消防给水系统中,用于保证系统压力和水量的给水泵 消防增压稳压设备:是指能满足消防给水系统稳压和增压两种用途的消防给水设备。 水泵接合器:是根据“高层建筑防火规范”为高层建筑配套的消防设施。通常与建筑内的自动喷水灭火系统或消火栓等消防设备的供水系统相连接。 消防水泵控制柜:能清晰地显示消防水泵运行和故障情况。 消防水箱 消防水泵控制柜 水泵接合器 第二考区 消防控制室 一、控制器的多种信息查询(4分) 1、查看当前火警信息 (1)查看面板上火警指示灯。 (2)通过“TAB”键和“窗口切换”键使显示屏上光标指向火警信息并读出总数。 (3)在多条火警信息时,通过“上下”键,找到各条火警并读出信息。 2、查看当前故障信息 (1)查看面板上故障指示灯。 (2)通过“TAB”键和“窗口切换”键使显示屏上光标指向故障信息并读出总数。 (3)在多条故障信息时,通过“上下”键,找到各条故障信息并读出。 3、查看当前屏蔽信息 (1)查看面板上屏蔽指示灯。 (2)通过“TAB”键和“窗口切换”键使显示屏上光标指向屏蔽信息并读出总数。 (3)在多条屏蔽信息时,通过“上下”键,找到各条屏蔽信息并读出 二、历史记录查询(2分) (1)查询某时间的某项历史记录 按“1”进入运行记录;按“2”进入火警记录;除(火信息查寻按“2”),其它信息查寻全部按“1”,再通过“上下”键,找到所要求时间的记录并读出。 三、打印纸更换(5分) (1)按下“SEL”键关闭打印机的电源。 (2)轻掰打印机前面盖板上侧,取下打印机前盖板。 (3)是用手指向内夹住打印机的两侧活动软板将整个打印机从控制器面板上轻轻取下。 (4)从打印机上取下纸卷轴。 (5)将新纸卷纸端剪出尖角形状。 (6)将新纸卷套在纸卷轴上,将纸卷轴用力装入打印机的导槽内。 (7)按“LF”键,使机头转动。这时用手将纸尖角端送入机头下面入纸口,纸便会徐徐进入机头,直到从机头正前方一定的长度为止,再按一下“LF”键,停止走纸 (8)将打印机轻轻压入控制器面板,并盖上面盖。 (9)测试打印机,更换完毕。 四、控制方式设置(3分) (1)确定控制器当前的控制方式。 (2)按下“启动方式”键,如需输入密码,有密码输入密码,没有密码按下“确认”键,进入设置界面。 (3)通过“TAB”键切换高亮状态到手动”或“自动”栏,再按下“上下”键进行控制方式的切换。 (4)按下“确认”键保存修改。 五、总线控制消防联动设备(4分) 1、用总线盘启动某项设备 ①设置控制器处于手动允许工作方式 ②在总线制控制盘上按下要求启动的设备按键,如显示屏出现密码框,有密码则输入密码,无密码则直接按确认键。 ③再次按下设备按键,停止设备启动。 2、说明手动启动盘的指示灯的意义 ①命令灯(也叫启动灯)点亮时表示控制器发出了启动命令。受到反馈信号常亮,未受到则闪亮。 ②回答灯(也叫反馈灯)点亮时表示被控制设备已经响应。 六、消防广播操作(5分) (1)播放应急广播 确认控制器手动允许的状态下,如不是,则先把控制器调成手动允许,按下总线盘上对应楼层广播分区键,如出现密码框,有密码则输入密码,无密码则直接按下确认键后应急广播启动再次按下该键则停止。 (2)播放话筒广播 启动:查看并设置控制器处于手动允许工作方式→拿起话筒并按下话筒侧边按钮→按下总线控制盘对应楼层广播启动键→如出现密码框,有密码则输入密码,无密码则直接按下确认键→对着话筒正面进行广播停止:关闭楼层广播启动键→挂起话筒 七、多线控制控制盘操作(3分) 1、把多线控制盘的小钥匙打到联动允许状态。 2、按要求按下对应设备启动按钮启动设备。 3、按要求再次按下该按钮停止对应设备。 4、把控制钥匙打到禁止状态 第三考区 一、气体灭火系统类型、组件识别(5分) 1、灭火剂储存装置有两种结构型式:储瓶式和储罐式。储罐式仅有低压二氧化碳灭火系统。 2、气体灭火系统按应用方式可分为:全淹没灭火系统和局部应用灭火系统。 3、按装配形式可分为:管网灭火系统和预制灭火系统。 4、管网灭火系统按结构特点可分为:组合分配系统和单元独立系统。 5、二氧化碳灭火系统按储存压力可分为:高压二氧化碳灭火系统和低压二氧化碳灭火系统。 6、现行最常用的气体灭火系统有哪些? 二氧化碳灭火系统 七氟丙烷灭火系统 IG541灭火系统 7、指认一套气体灭火系统的主要组件? 二、指认各类火灾探测器(4分) 点型火灾探测器 线型火灾探测器 点型感烟火灾探测器 点型感温火灾探测器 点型复合火灾探测器 点型紫外火焰探测器 线型光束感烟火灾探测器 缆式线型定温火灾探测器 三、消防炮操作方法(5分) 1、消防炮组件的识别 2、消防水炮的操作方法 (1)发生火情立即启动水炮系统消防泵组 (2)手持消防炮操作手柄,缓慢打开水炮入口阀门。 (3)松开定位锁紧把手,利用操作手柄调节炮身水平和俯仰角度,使水充分覆盖在燃烧物上。 (4)需要定向喷射时,可将定位锁紧把手锁紧,进行定向喷射 (5)使用结束后,关闭系统消防泵组。 (6)松开锁紧定位把手,将喷管置于最低位置,倒出腔内余水,锁紧定位把手。 (7)关闭水炮入口阀门,检查消防水炮各部位,应无损坏现象。 四、泡沫系统组件识别(5分) 1、根据产生泡沫的倍数不同,泡沫系统分为哪几种系统? 按照系统产生泡沫的倍数不同,泡沫系统分为低倍数泡沫灭火系统(发泡倍数20以下)、中倍数泡沫灭火系统(发泡倍数21~200)和高倍数泡沫灭火系统(发泡倍数201~1000)。 2、现场指认泡沫灭火系统的主要组件 (1)泡沫比例混合器 环泵式泡沫比例混合器 管线式泡沫比例混合器 压力式泡沫比例混合装置 平衡压力式泡沫比例混合装置 (2)泡沫灭火剂储存装置 (3)泡沫产生装置 低倍数泡沫产生器 高背压泡沫产生器 高倍数泡沫发生器 泡沫喷头 非自吸式空气泡沫枪 自吸式空气泡沫枪 电动式泡沫炮 五、消防电梯的运行功能测试(2分) 1、消防电梯的控制方式有哪些? 现场手动迫降、控制室远程控制、火灾探测器联动控制 2、怎样测试消防电梯的功能? (1)触发首层的迫降按钮,查看消防电梯的运行情况。 (2)在轿厢内用专用对讲电话通话,并控制轿厢的升降。 (3)用秒表测量从首层升至顶层的时间不应超过60秒 (4)具有联动功能的消防电梯,分别触发两个相关的 火灾探测器,查看电梯的动作情况,并应收到反馈信号。 六、检查消防配电箱和自动发电机仪表指示灯,识别开关和控制按钮(3分) 1、分别指出并说出配电箱上的指示灯是什么意思? (1)市电正常灯:此灯亮,说明市电在供电。 (2)市电合闸灯:此灯亮,说明配电箱处于市电供电回路 (3)发电正常灯:此灯亮,说明发电在供电 (4)发电合闸灯:此灯亮,说明配电箱处于发电供电回路 2、怎样判断指示灯是否正常? 在市电供电的情况下,市电正常灯和市电合闸灯亮,发电 正常灯和发电合闸灯不亮,说明配电箱的指示灯是正常的 3、分别指出并说出配电箱上的按钮和开关是什么意思? (1)手/自动选择:设置配电箱的工作状态。 (2)市合按钮:切换到市电回路。 (3)发合按钮:切换到发电回路 (4)电压选择:设置配电箱的相电选择。 4、如何手动切换配电箱的供电模式 (1)市电转换发电:将“手/自动选择”旋动至手动,按下发合按钮,启动发 电机。 (2)发电转换市电:将“手/自动选择”旋动至手动,按下市合按钮。 第四考区 第 四 考 区 消防安全标志识别 (5分) 疏散指示标志和应急照明的照度测试 (5分) 使用与维护 灭火器 (3分) 手动火灾按钮、消火栓按钮修复 (2分) 水泵控制柜检查识别和维护方法 (3分) 防火阀控制操作功能及测试方法 (5分) 23分 一、消防安全标识的识别。 分别对考官所要求的的识别的安全标识进行识别,说出所选安全标志的组别、名称、含义。 1、火灾报警与手动控制装置标志 (1)名称是:消防手动启动器 含义是:指示火灾报警系统或固定灭火系统等的手动启动器。 (2)名称是:发生报警器 含义是:指示该手动启动装置是启动发声警报警器的。 (3)名称是:火警电话 含义是:指示在发生火灾时,可用来报警的电话及号码。 2、火灾时疏散途径的标志 (1)名称是:紧急出口 含义是:指示在发生火灾等紧急情况下,可使用的一切出口 (2)名称是:滑动开门 含义是:指示装有滑动门的紧急出口。箭头指示该门的开启方向 (3)名称是:推开或拉开 含义是:指示门的开启方向 (4)名称是:击碎面板 含义是:必须击碎玻璃板才能拿到钥匙或拿到开门工具;必须击开板面才能制造一个出口 (5)名称是:禁止阻塞 含义是:表示阻塞(疏散途径或通向灭火设备的道路等)会导致危险 6)名称是:禁止锁闭 含义是:表示紧急出口、房门等禁止锁闭 3、灭火设备的标志 (1)名称是:灭火设备 含义是:指示灭火设备集中存放的位置 (2)名称是:灭火器 含义是:指示灭火器存放的位置 (3)名称是:消防水带 含义是:指示消防水带、软管卷盘或消火栓箱的位置 (4)名称是:地下消火栓 含义是:指示地下消火栓的位置 (5)名称是:地上消火栓 含义是:指示地上消火栓的位置 (6)名称是:消防水泵接合器 含义是:指示消防水泵接合器的位置 (7)名称是:消防梯 含义是:指示消防梯的位置 4、具有火灾、爆炸危险的地方或物质 (1)名称是:当心火灾——易燃物质 含义是:警告人们易燃物质,要当心火灾 (2)名称是:当心火灾——氧化物 含义是:警告人们有易氧化物质,要当心因氧化而着火 (3)名称是:当心爆炸——爆炸性物质 含义是:警告人们有可燃气体、爆炸物或爆炸性混合气体,要当心爆炸 (4)名称是:禁止用水灭火 含义是:该物质不能用水灭火和用水灭火会对灭火者或周围环境产生危险 (5)名称是:禁止吸烟 含义是:表示吸烟能引起火灾危险 (6)名称是:禁止烟火 含义是:表示吸烟能引起火灾危险 (7)名称是:禁止放易燃物 含义是:表示存放易燃物会引起火灾或爆炸 (8)名称是:禁止携带火种 含义是:表示存放易燃易爆物质,不得携带火种 (9)名称是:禁止燃放鞭炮 含义是:表示燃放鞭炮、焰火能引起火灾或爆炸 5、方向辅助标志 (1)名称是:疏散通道方向 含义是:与紧急出口标志联用,指示到紧急出口的方向 (2)名称是:灭火设备或报警装置的方向 含义是:与灭火设备标志和火灾报警标志联用,指示灭火设备或报警装置的位置方向 二、疏散指示标志和应急照明的照度测试(5分) 1、怎样使用照度计? (1)测试前的操作:关闭非测试光源的电源,打开测试光源的电源,选定照度测量的位置。 (2)测试操作: ①打开电源,打开光检测器盖子,并将光检测器水平放在测量位置。 ②选择合适测量档位。(如果显示屏左端只显示“OL”,表示照度过亮,需要按下量程键,调整测量倍数。照度计开始工作,并在显示屏上显示照度值。) ③当显示数据比较稳定时,按下HOLD键,锁定数据。 ④读取并记录读数器中显示的观测值。 ⑤重复测量三次,连续读数三次并记录。 ⑥测量工作完成后,将光检测器盖子盖上,按下电源开关键,切断电源。 注意:长时间不使用,应把电池取下。 2、测试结果判定 疏散照明: (1)散走道的地面最低水平照度不应低于0.5Lx;(新规范1.0Lx) (2)人员密集场所内的地面最低水平照度不应低于1.0Lx;(新规范为3.0Lx) (3)地下工程、楼梯间内的地面最低水平照度不应低于5.0Lx; 灯光疏散指示标志灯: 工作状态时,灯前通道地面中心的照度不应低于1.0Lx 消防控制室,消防水泵房,自备发电机房配电室防烟与排烟机房以及发生火灾时仍需正常工作的其它房间的消防应急照明,仍应保证正常照明的照度。 三、使用与维护灭火器(3分) 1、按考官提问回答火灾的分类,并选择适用的灭火器 A类火灾:固体物质火灾,应选用水型灭火器、干粉ABC灭火器、泡沫灭火器 B类火灾:可燃液体或可熔固体火灾,应选用泡沫灭火器、干粉ABC灭火器、干粉BC灭火器、二氧化碳灭火器 C类火灾:可燃气体火灾,应选用粉ABC灭火器、粉BC灭火器、二氧化碳灭火器 D类火灾:金属火灾,应选用金属火灾专用灭火器 E类火灾:带电物体的火灾,应选用干粉ABC灭火器、干粉BC灭火器、不带金属喇叭筒的二氧化碳灭火器 2、灭火器的组件有哪些? 器头、喷嘴(推车式的为软管喷枪总成)、虹吸管、筒体、(推车式的行驶机构) 四、手动火灾按钮、消火栓按钮修复(2分) 1、玻璃破碎型手动火灾报警按钮和消火栓按钮的修复方法 (1)打开按钮的前盖,取下破碎的玻璃 (2)安上相同规格的玻璃,压住报警按钮柱,安装好前盖,拧紧前盖紧固螺丝 (3)复位火灾报警控制器 (4)观察控制器运行状态 2、可复位型手动报警按钮和消火栓按钮的的恢复方法 (1)用专用的工具复位按钮 (2)复位火灾报警控制器 (3)观察运行状态 五、水泵控制柜检查识别和维护方法(3分) 1、按要求指认水泵控制柜面板上面的指示灯或按钮 主要指认:电源指示灯、水泵启动灯、水泵运行灯、故障指示灯(过载、故障报警)、自检指示灯、启动启停开关、手/自动转换开环等。 2、说出水泵控制柜的维护保养方法 (1)断开控制柜总电源,检查各转换开关,启动、停止按钮动作应灵活可靠。 (2)检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好,各元件有无破损、松动、脱落,紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 (3)做好外观保洁工作,清扫控制柜外表灰尘,用拧干的湿抹布擦净柜体。 (4)做好控制柜内保洁工作,用干燥气体或刷子清洁柜内灰尘杂物。 (5)合上总电源,检查电源指示应正常。 (6)手动启动消防泵,观察控制柜运行情况,各电表、指示灯是否指示正常,是否有异常声响。 六、防火阀控制、操作动能及测试方法 1、说出防火阀的测试方法 (1)现场关闭防火阀 操作方法:手动操作防火阀上的手动控制装置,观察防火阀动作情况及控制室消防控制设备信号显示情况。 测试要求:在防火阀现场手动操作防火阀的关、复位控制装置,防火阀关闭、复位能正常,并向控制室消防控制设备反馈其动作信号。 (2)远程关闭防火阀 操作方法:在控制室消防控制设备上和手动直接控制装置上分别手动关闭防烟分区的防火阀,观察防火阀动作情况及消防控制设备启动的信号显示情况。 测试要求:在消防控制室手动启动防烟分区的防火阀,防火阀关闭,复位功能正常,并向消防控制设备反馈其动作信号。 (3)自动关闭防火阀 操作方法:模拟被试防烟分区的火灾探测器发出火灾报警信号,观察防火阀动作情况及消防控制设备信号显示情况。 测试要求:当防烟分区的火灾探测器发出火灾报警信号后,该防烟分区的防火阀应能自动关闭,并向消防控制设备反馈其动作信号。 (4)手动复位防火阀 操作方法:手动转动防火阀的手动复位控制装置,现场观察防火阀的复位情况及控制室反馈信号是否清除。 测试要求:现场手动转动防火阀的手动复位装置,防火阀应复位,并向消防控制室设备反馈其动作信号

    社区工作者考试:老人300万遗产送水果摊小哥,这事合法吗?

    【导读】华图社区工作者考试频道同步华图教育发布:老人300万遗产送水果摊小哥,这事合法吗?,上海一名92岁高龄的老人,将一套价值300万的房产以遗赠扶养协议的形式送给了一位毫无血缘关系的水果摊小哥。这事到底是否合法。,详细信息请阅读下文! 上海一名92岁高龄的老人,将一套价值300万的房产以遗赠扶养协议的形式送给了一位毫无血缘关系的水果摊小哥。这事到底是否合法。 一、什么是遗赠扶养协议? 遗赠扶养协议是遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬的义务,遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议。扶养主体必须是法定继承人以外的公民或集体组织。被扶养人可以与公民签订遗赠扶养协议,也可以与集体组织签订遗赠扶养协议。 遗赠扶养协议有以下特点: 1. 遗赠扶养协议的法律效力高于法定继承和遗嘱继承。 《民法典》第1123条规定:继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。 2. 遗赠扶养协议的执行期限较长,一经签订双方必须认真遵守协议的各项规定。 《民法典》第1144条规定:遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经利害关系人或者有关组织请求,人民法院可以取消其接受附义务部分遗产的权利。 3. 遗赠扶养协议签订后,遗赠人与其子女、扶养人与其父母之间的权利义务关系并不因此而解除。 因此,老人与非法定继承人的水果摊小哥之间通过遗赠扶养协议来确定权利义务关系是合法的。 二、老人可以指定水果摊小哥做监护人? 在新闻报道中,老人与水果摊小哥之间除了签订了遗赠扶养协议,还建立了监护关系。这种监护关系在法律中称之为意定监护。 意定监护是《民法总则》施行之后的新增内容。在即将实施的《民法典》中也规定了:具有完全民事行为能力的成年人,可以与其近亲属、其他愿意担任监护人的个人或者组织事先协商,以书面形式确定自己的监护人,在自己丧失或者部分丧失民事行为能力时,由该监护人履行监护职责。也就是说老人在自己清醒的时候,可以选择一个自己最信任的人,可以是亲属,也可以不是亲属,书面指定被委托者作为自己失能后的监护人,照顾自己的生活。老人与小哥之间有了这层监护与被监护关系,就更能保证遗赠扶养协议中相关义务的履行。 三、意定监护和遗赠扶养协议被公正会产生什么效力? 公证有三种基本的法律效力,即①证据效力,②使法律行为生效的效力,③强制执行的效力。 公证作为一种证明制度,其证明结果的直接表现是公证机构出具的公证书。公证书在法律上具有能够直接证明公证确认的法律行为、有法律意义的文书和事实是真实的,合法的效力。也就是说,老人与小哥的监护关系和遗赠扶养协议被公证机构公正后,便能证明该监护关系和协议是合法有效的。当然,如果其他利害关系人认为公证书有错误的,可以自知道或者应当知道该项公证之日起一年内向出具该公证书的公证机构提出复查。公证机构会在完成复查后,作出复查处理决定。 【例题】下列遗产继承方式中,法律效力最高的是: A. 法定继承 B. 遗赠扶养协议继承 C. 遗赠 D. 遗嘱继承 【答案】B 【解析】本题考查继承法知识。《民法典》第1123条规定:继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;有遗赠扶养协议的,按照协议办理。因此,在这四种继承方式中,遗赠抚养协议的效力最高,其次是遗嘱继承和遗赠,效力最低的是法定继承。B项符合题意,当选。因此,选择B选项。

    法律工作者证报考条件是什么

    法律工作者证即基层法律服务工作者执业证。考取法律工作者证首先需要满足一定的条件。下面,小编整理了法律工作者证报考条件,供大家参考。 法律工作者证报考条件 1、拥护中华人民共和国宪法; 2、高等学校法律专业本科毕业,参加省、自治区、直辖市司法行政机关组织的考试合格; 3、品行良好; 4、身体健康; 5、在基层法律服务所实习满一年,但具有二年以上其他法律职业经历的除外。 各省、自治区、直辖市的自治县(旗),国务院审批确定的国家扶贫开发工作重点县,西部地区省、自治区、直辖市所辖县,可以将前款第二项规定的学历专业条件放宽为高等学校法律专业专科毕业,或者非法律专业本科毕业并具有法律专业知识。 法律工作者资格证需要考哪几科 法律工作者资格证考试即为国家司法考试,考试科目包括:理论法学、应用法学、现行法律规定、法律实务和法律职业道德。 2020年河北本科提前批B段艺术类投档分数线 考试分为四张试卷,每张试卷分值为150分,四卷总分为600分。试卷一、试卷二、试卷三为机读式选择试题,试卷四为笔答式案例分析、法律文书、论述试题。各卷科目为: 试卷一:综合知识。包括:中国特色社会主义法治理论、法理学、法制史、宪法、经济法、国际法、国际私法、国际经济法、司法制度和法律职业道德; 试卷二:刑事与行政法律制度。包括:刑法、刑事诉讼法、行政法与行政诉讼法; 试卷三:民商事法律制度。包括:民法、商法、民事诉讼法(含仲裁制度); 试卷四:案例分析、法律文书、论述。包括:中国特色社会主义法治理论、法理学、宪法、司法制度和法律职业道德、行政法与行政诉讼法、刑法、刑事诉讼法、民法、商法、民事诉讼法。 律师与法律工作者的区别 1、两者之间的法律基础不同。律师的产生以及执业的基础是根据《中华人民共和国律师法》的规定,而法律工作者是根据行政规章《关于乡镇法律法务所的暂行规定》(现为《基层法律服务所管理办法》和《基层法律工作者管理办法》)的规定。即法律工作者的设定是没有法律基础的。 2、两者执业的标准不同。律师需要先参加全国律师资格考试。取得律师职业资格。而法律工作者是没有强制性的要求参加司法考试的,只要取得司法行政部门的同意就可以。 3、两者之间的专业水平以及对法律知识的含量不同。以2002年的考试为例,全国报名参加考试的人有38万之多,但因此而获得资格的人只是报考人数的百分之六点多有资格做律师的人,而做法律工作者,无需具备这些条件。 4、两者的服务范围不同。律师服务的范围是十分广泛的,社会中需要法律服务的,律师都可以发挥作用。而法律工作者的服务范围仅限于从事简单的民事类代理事务,他们是不具备从事刑事类代理和辩护的业务的。 5、两者执业的地域不同、律师执业不受地域限制。律师执业不受地域限制,法律工作者一般只限于辖区内的民事、经济、行政诉讼案件。 法律工作者证如何考取 法律工作者证即基层法律服务工作者执业证。考取法律工作者证首先需要满足一定的条件,然后向有关部门提交核准材料,审查后对准予执业核准的申请人,由执业核准机关颁发相关证书。 各省、自治区、直辖市的自治县(旗),国务院审批确定的国家扶贫开发工作重点县,西部地区省、自治区、直辖市所辖县,可以将前款第二项规定的学历专业条件放宽为高等学校法律专业专科毕业,或者非法律专业本科毕业并具有法律专业知识。 根据《基层法律服务工作者管理办法》第十一条,申请基层法律服务工作者执业的基本流程为:申请执业核准材料,由拟聘用申请人的基层法律服务所提交所在地县级司法行政机关审查,由其出具审查意见后报设区的市级司法行政机关审核,或者由拟聘用申请人的基层法律服务所报所在地直辖市的区(县)司法行政机关审核,自决定受理申请之日起二十日内完成审核。对准予执业核准的申请人,由执业核准机关颁发《基层法律服务工作者执业证》

    评职称满5年年限算法:申报高级职称,中级职称只需满五年吗?

    申报高级职称,中级职称只需满五年吗? 在职称申报期间,不少工程师有咨询到豆腐网王老师,只有大专学历申报高级职称,中级职称年限怎么算?也是需要满五年吗?以上问题应该是健康管理师考生普遍关注的内容,下面小编就为大家分享相关信息,供各位考生参考,一起来看吧。 职称聘任年限从被聘任之日起算,必须按年月日对应聘满任职年限,即年对年、月对月、日对日;申报职称是以相应专业技术资格聘用时间为依据,而不是以取得任职资格为依据。 职称评审是每位老师的人生必经之路。以前因为职称没有与工资挂钩,就算你得了职称,也要很久才能与工资挂钩,很多老师因此不愿意参与职称评审,认为职称评审的过程麻烦,要做的职称评审材料多,但最后却没有什么收获。再后来,想申报职称,又受到岗位设置的限制,没有空的岗位不可以申报,不知道伤了多少教师的心。职称制度也因此遭到很多人的吐嘈。 但现在,国家的职称政策制度发生了很大的改变,老师们的福利已经到来:职称评审不再受单位岗位设置的局限,在乡村任教或者到农村支教达到一定的时间,你就可以申报,而且你得了职称之后,很快就能与工资挂钩。这相比以前,已经是很大的进步了。职称与工资挂钩,意味着你的收入会增加。评职称再也不是水中望月了,所以现在,大家都踊跃申报职称。 职称评定条件: 助理级: 1、大学本科毕业,从事专业技术工作一年以上。 2、大学专科毕业,从事专业技术工作二年以上。 3、中专毕业,从事专业技术工作三年以上。 4、高中毕业,从事专业技术工作七年以上。 5、初中以下学历人员,从事专业技术工作十年以上,同时应具备员级职务。 结合时间来说:在2018年之前,申报高级是看两个年限 ①毕业年限满15年第16年 ②中级职称年限满5年第6年。 自2019年开始,申报高级职称, ①毕业年限满15年第16年 ②中级职称年限满7年第8年。 两个年限要求要同时满足才能申报高级职称。 中级: 1、大学本科毕业,从事专业技术工作五年以上,担任助理职务四年以上。 2、大学专科毕业,从事专业技术工作六年以上,担任助理职务四年以上。 3、中专(高中)毕业,从事专业技术工作十年以上,担任助理职务四年以上。 4、初中以下学历人员须从事专业技术工作十五年以上,担任助理职务四年以上。 高级: 1、大学本科毕业,从事专业工作十年以上,担任中级职务五年以上。 2、大学专科毕业,从事专业技术工作十五年以上,并担任中级职务五年以上。 3、中专、高中毕业,从事专业技术工作二十年以上,并担任中级职务五年以上。 问题又来了,很多人申报了以后发现,职称并不是那么容易就能通过。特别是高级教师申报,有的老师,获奖奖状也不少,但申报了好几年,都不能获得通过。这只能说明,你还没有掌握申报高级教师的要求,空有一腔热血,却落个落榜的结局,真的太可惜了。 我在农村学校任教已经23年了,我在2013年第一次申报高级教师,就顺利通过。我觉得我挺幸运的。现在和大家分享一下我对申报高级教师的的一些看法,与大家共勉。 一、申报高级教师,最好从获得上一个职称(也就是一级教师)开始就要做好准备。需要我们做好以下几个方面的准备: 1.争取当班主任,而且把班主任工作做好。现在,班主任工作是高级教师评审中一个最基本的要求,如果没有当班主任的经历(好像是最少三年),根本没有申报的权利。但很多人却害怕当班主任,学校安排当班主任也万般推辞。因为当班主任,管理班级,是非常辛苦而又不讨好的一件事情:事情不少,责任天大!但你要知道,当好班主任,是衡量教师育人水平一个很重要的标准。所以当班主任,对自己是一个很好的锻炼也是一件很有成就感的事情。工作做好了,相信领导们会看到你的努力和付出,每年优秀班主任评选和优秀教师的评选,你就有机会了。优秀班主任和优秀教师的荣誉,是属于全面先进类的奖励,在你所有的获奖奖状中,它们是排在第一位的!这点你要牢牢记住。 2.尽心尽力做好自己的教学工作,争取在教育教学工作中做出自己贡献。从顺利通过申报的情况来看,申报者的教学业绩在申报中的分量排在第二位。教学业绩是一个教师教学能力和教学水平的重要表现。所以作为教师,不断提高自己的教育教学水平,是我们工作的要求之一,更是我们申报职称的一个必不可少的条件,因为你的教学能力和教学水平,从你的教学质量中会表现出来。另一个体现教学能力的活动,就是学科的教学比赛,无论是校级的,市级的甚至更高级的,都应该积极参加。有的老师不喜欢或者说害怕参加教学比赛,那么你的能力就无法得到大家的肯定。只要在比赛中,教学有方的老师,都会得到奖励,那么,这些奖励,也是你教学能力的重要表现。所以教学业绩就是这样,努力付出,才会有回报。教学方面的奖励,级别越高越好。如果你没有教学方面的业绩,申报是万万通不过的。 3.积极参加教育教学改革。一是参加上级和学校举行的各种教研活动、培训,包括: 继续教育、集体备课、听课评课等,这也是申报改不少的内容要求。在这些教研活动和培训中,我们一定要按要求做好。二是努力开展课题研究,提高自己的教育教学研究能力。虽然说,有些地方对于乡村教师申报高级教师,不对课题作刚性要求,但在实际的评审中,我认为它是有一定的分量的,毕竟课题也是教师教研能力的考量之一。三是积极撰写教育教学论文。所撰写的论文,要与申报学科相一致,内容真实,千万不能网上抄袭。参考他人的内容,一定后在文后要注明出处,这是对他人的尊重。论文不用多,三四篇即可,能有一篇在核心期刊发表会更好。 4.积极指导年轻教师开展教育教学工作,最少指导两位年轻教师。年轻教师的健康成长离不开有经验的教师的指导。指导青年教师,不能简单停留在表面的指导,而要真真实实地付出心血,让年轻教师在教育教学方面得到实实在在的提高。 5.实实在在做好后进生的转化工作。转化所有的后进生是不可能的事情,但转化三五个,是完全做得到的。所以在教教育教学工作中,需要对实际的后进生进行针对性的学习指导或思想教育,使他们端正学习态度,养成良好的生活、学习习惯。这此转化后进生的事迹材料,平时要收集好,到申报的时候就可以拿出来了。 三、按时上交材申报材料 申报材料的上交,都是有时间限制的。大家平时的教学工作都很忙,在做好教学工作的同时,一定要抽时间整理自己的申报材料。一旦错过材料上交的时间,你就无法申报了。以上是我个人对申报高级教师的一些见解。各地评审要求或许有所不同,说得不到位的地方,请大家一起探讨。

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