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    房地产无效成本的浪费:设计首当其冲!

    发表于:2019-09-15
    阅读:31791
    评论:0

    本文转自微信公众号:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner )

     

    1998至2010年(除2008年以外),是中国房地产的“黄金时代”,其主要特征是投资高速增长、交易量和房价持续暴涨、市场供不应求、房企利润可观。而从2011年开始,诸多指标开始降速,行业告别高增长,步入中速增长阶段,也即“白银时代”。而随着2017年党的十九大的召开,进一步明确了住房属性和定位,挤压房屋投资属性的空间,强调今后要“依法调控房地产”。同时,多数房企面临着居高不下的开发成本和日益加剧的行业竞争,以及严峻的市场经营环境和融资问题等。

    超额利润的黄金时代在很大程度上削弱了房企对成本管理的重视程度,催生了“重开源(营销)、轻节流(成本)”的短视观念。但在经历几次楼市寒冬之后,众多房企逐步认识到,仅仅关注外部市场的开源远不能应对残酷的市场现实,加强成本管理和控制、实现有效节流,向管理要效益才是房地产企业应对市场巨变的核心能力之一。


    根据房地产项目开发成本的性质,可以将总开发成本分为有效成本和无效成本,有效成本是形成有效的产品,或提高产品的附加值,或促进营销的成本。无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿,或降低了产品投入产出比的成本支出,严重影响投资收益,是一种成本浪费。因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。本文主要阐述了无效成本的内涵,通过对房地产项目开发各个阶段产生无效成本进行成因分析与总结,提出无效成本的管控思想及措施,以期能为房企的成本管理工作起到一定的借鉴作用。

    2.   房地产开发无效成本的内涵

    2.1 房地产项目开发成本的构成

    一般来讲,房地产项目开发全成本,包括开发成本和期间费用。开发间接费用包括营销、管理、财务成本;开发成本包括土地费用、建造成本、开发间接费;而建造成本包括前期准备费、建安工程费、社区管网、环境园林及配套设施费等。具体构成如图2-1所示。

    根据笔者所参与建设的5个住宅地产项目综合统计分析,全开发成本的组成比例如图2-2所示。

    2.2 房地产开发无效成本管理的意义与内涵

    2.2.1 无效成本的概念

    根据房地产项目开发成本的性质,可以将全开发成本分为有效成本和无效成本。其中无效成本是指在项目实施过程中,对形成产品、提升价值、促进营销没有作用,不能得到客户的认同和补偿的成本,严重影响投资收益,是一种成本的浪费。无效成本本质上是有效成本的对立面,是项目开发总成本的不合理的组成部分,它可以产生于成本构成的任何一个核算对象或核算阶段之中,包括房地产项目的方案定位、设计、招标采购、工程、销售、财务、税务等各个环节。

    2.2.2 无效成本管理的意义

    无效成本管理是指根据企业的总体目标和项目的具体要求,在项目实施的过程中,对项目无效成本进行有组织地识别、分析、控制与考核等一系列科学管理活动,以达到强化经营管理、完善成本管理制度、提高成本管理水平、降低项目成本、实现目标利润,从而创造良好经济效益的过程。


    基于无效成本的零收益特征,它的产生会直接造成项目利润的减少。以笔者所在公司以往开发的某项目统计数据来看,无效成本约占总开发成本的2.31%,以项目预期净利润率为15%为例,在营业收入不变的条件下,无效成本降低至0.5%就可以使项目净利润率增加1.7%;以笔者参建的某多、高层住宅小区为例,除地价及期间费用外的开发单方成本为3056元/㎡(摊入可售面积),其中约61元/㎡为无效成本,按本小区开发体量71.67万㎡计算,无效成本高达4371.87万元。而无效成本的节约金额,是最直观的项目利润增加净值。因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法,应当引起管理者的重视有必要专门针对无效成本的控制与管理,进行科学系统地分析与论证,提出具体的控制方法与措施,以增加项目收益。


    同时,将无效成本概念从总成本概念中剥离出来,形成一套行之有效的无效成本管理体系和制度,辅之以数据、报表等定期展现开发成本的浪费情况,有助于培养和提高房企内部各部门的成本意识,能够提高管理人员对成本浪费的警惕性,有助于成本管理中“全员成本”理念的实施。


    综上,无效成本管理是成本精细化管理的重要组成,它是成本管理的一种逆向思维方法。正是由于无效成本的产生贯穿房地产项目开发的整个流程,所以可以说有效控制了无效成本,就等同于做到了成本精细化管理。

    3   无效成本的分类及成因分析

    3.1 无效成本的分类及成因分析

    无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段。基于笔者所参与的项目实践,根据2个完工项目及1个在建项目的无效成本统计分析,将无效成本按照产生的部门和工作环节可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等五个方面,常见无效成本的分类如附录1《常见无效成本分类及成因分析表》所示。

    按照无效成本在项目形成过程中的作用及危害,可将无效成本分为显性无效成本和隐形无效成本。显性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用,无法获得客户认同和补偿,并且存在潜在危害的成本支出;而隐性无效成本,就是指在项目实施过程中产生的没有具体危害,仅仅降低了产品投入产出比的成本支出。


    将无效成本按产生的部门分类,主要为设计部、招采部、工程部、成本部(因本文不涉及营销和财务无效成本,故此处不列营销部和财务部)。


    3.2 无效成本的控制重点

    3.2.1各类别无效成本所占比重


    在整个房地产开发过程中,定位及策划、设计阶段是决定房地产开发成本、价值的关键阶段。根据德国索默尔(Hans Rolf Sommer)博士对工程项目不同阶段对成本的影响程度的结果表明:决策及设计阶段,对成本造价的影响占比为75%~95%。而根据笔者所参与的项目无效成本数据统计,各类别无效成本占比如图3-1所示。

    值得说明的是,本统计中包含了隐性无效成本的估算金额。虽然隐性无效成本无法准确核算金额,但仍可以根据同类项目和产品的竞标、对标等手段去衡量其成本支出的效率,并换算为可以量化的无效成本金额。但由于测算手段的不足,本统计中隐性无效成本的估算是偏保守的,所以实际定位及策划、设计阶段的无效成本占比可能更高。这与该阶段对总成本的影响程度是相匹配的。

    3.2.2无效成本的控制重点

    从笔者参与管理的多项工程成本管理后评估中可知,在无效成本总额中,有约70%是由其他职能端管理不善造成的。现有的成本管理体系对此普遍关注度不够,更缺乏有效管控措施。由上述无效成本占比分析可知,定位及策划、设计阶段是无效成本产生的重灾区,而该阶段的投资比例仅占总投资的2~3%,所以在该阶段进行无效成本管控才是最重要、最有效的。

    常见无效成本分类表

    工作环节

    无效成本产生原因

    后果及表现

    显性/隐性

    定位及策划

    定位不准确

    对市场调研不充分及客户定位不准确,需求改变,导致产品定位失误,对已确认或已实施的方案进行颠覆或重大调整

    返工或整改费用

    显性

    总图级规划失误

    未从项目整体布局、产品业态组合、平面轮廓、单体建筑高度与体型、土方平衡等方面进行研判和优化;未善用规划指标,使货值最大化

    投入产出比较低

    隐性

    敏感性分析

    建筑标准与楼盘定位不符,不能有效把握购房客户对产品的敏感度,成本投入分布未优化

    不能产生产品溢价

    隐性

    多余的使用功能及客户需求

    配置和增加的产品功能、质量及数量未获得客户认可和使用

    额外增加配置的成本

    隐性

    多余的材料、设施消耗

    多余合理水平的材料及设施消耗

    多出合理水平消耗的成本

    隐性

    配置过高,过于复杂或奢华的设计

    为追求品质,使用过高、过大、过于复杂、选用过于昂贵的造型或构件

    多出合理水平的成本,维修、保养成本

    隐性

    设计

    设计失误

    对设计效果把握不准,装饰设计未结合建筑现状

    拆除和重建导致资金浪费;后期加固与补强;资金浪费;
    赶工、窝工、停工费

    显性

    提交设计原始资料错误

    显性

    设计与验收标准不符

    显性

    设计图纸提交不及时

    显性

    设计变更下达不及时

    显性

    材料、施工工艺选择不当

    显性

    多工序、各专业设计图矛盾

    显性

    装饰设计未结合建筑现状

    显性

    设计未考虑正常、合理使用功能

    显性

    设计深度不够,不能有效指导现场施工

    显性

    设计不经济

    设计未经成本优化,或优化不到位,设计指标过于保守

    经济性不合理,成本浪费

    隐性

    招标及采购

    招标策划

    对招投标流程、入围单位、定价原则、标段划分不合理,计划性不足;不按事先采购策划进行定标

    影响工期与质量,产生超额费用

    隐性

    资源选择

    施工单位/供应商考察失误,投标竞争不充分,未有能力承接、诚信问题,私自转包

    未知变化,总价增加;

    隐性

    招标范围不准确

    招标范围不准确,界面不清,造成交叉、重复作业

    导致补偿费或赶工费

    显性

    招标/合同文件编制

    合同条款有误,经济标、合同清单、合同附件编制出现失误

    多承担费用

    显性

    评定标

    评标分析失误

    中标价格偏高

    隐性

    直接委托

    出于利益或其他考虑,直接委托承包,后期又随意拆分合同

    价格偏高、补偿费用

    隐性

    采购材料失误

    采购材料、设备或部品不对板,导致质量问题或投诉;供货影响工期

    返工或整改,延误工期

    显性

    施工

    施工准备

    使用周期短的高标准临设

    拆除与重建

    隐性

    施工准备不足

    延误工期,增加成本

    显性

    施工节点计划不合理

    显性

     

     

     

     

     

     

     

    施工过程

    施工安排失误、指令下达不当,变更未经成本优化,较为随意

    赔偿与维修费用;索赔费用

    显性

    工程质量管理不善,或疏于管理,技术措施不到位

    考虑不周,费用大增;维修、补偿费用

    显性

    非关键线路抢工

    费效比不高

    隐性

    因疏于现场管理,导致无法分摊的水电费用,无责任单位赔偿的偷盗损失,无责任单位扣款的质量缺陷整改费用

    成本额外支出

    显性

    多余合理水平的材料及设施消耗

    成本额外支出

    显性

    超索赔时效的签证或索赔的确认,积压签证

    结算时统一爆发,因无法核实而导致的额外支出

    显性

    甲供材管理不到位,统计、出入库、核销资料不完善

    甲供材核算错误,多支出成本

    显性

    合同执行

    随意拆分合同工作内容,未及时签订补充合同

    总成本增加,却无法从相应单位扣回

    显性

    工程款支付不及时或付款失误

    施工单位提出索赔

    显性

    施工与交付标准矛盾不一致

    返工、拆改

    显性

    工程资料

    工程资料不完善,竣工结算资料审核不到位,引起结算时造价增加

    虚增成本

    显性

    维修

    维修工作程序不到位,维修时未及时通知责任单位

    维修费用无法落实

    显性

    回收利用

    未重复利用可再利用的材料、设施、临建等

    成本浪费

    显性

    预结算

    预算失误

    预算工程量不准确,计价失误,对价格未进行充分了解掌握,材料、设备价格偏高,取费费率偏大

    合同价款失实导致费用增加

    显性

    结算失误

    结算审核不细致

    超结工程款项

    显性


     

     4   无效成本的统计与分析方法

     

    4.1 无效成本的统计分析方法

    按照统计对象和阶段的不同,可将无效成本的统计分析方法分为三种:①单个合同无效成本分析;②月度(或季度)无效成本分析;③项目无效成本分析。


    单个合同的无效成本分析工作,可在每个合同结算完成后进行;工作重点是对单个合同结算额进行细分、甄别、归类,提炼出其中属于无效成本的部分,目的是为了避免类似合同再发生同样类型的无效成本。月度(或季度)无效成本分析工作,应于每个月(每季度)定期进行。工作重点是将本月完成的结算或产值进行分析,将单个合同的无效成本进行汇总,计算无效成本的比例,分析其产生的原因,并提出改进办法;同时对无效成本的典型案例、频发案例进行梳理和阶段性归纳。项目无效成本分析,应于项目结束、在项目成本后评估的同时进行,以项目为对象对无效成本进行系统性总结,统计整个项目的开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例,对各无效成本产生的原因进行归纳总结,深入分析原因并形成备忘录,补充于《项目无效成本分类目录》之中。


    无效成本的统计和分析,应由成本管理部门牵头,由设计、工程、招采等部门配合,按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析,提炼无效成本数据,建立无效成本数据库和相关表单。同时应做到做到对发生的每一项无效成本进行计算与判断,对无效成本产生的金额、原因以及整改措施,定期向公司高层和相关部门、人员通报。成本管理部还应在日常工作中督促、提醒,并采取主动行为避免和减少无效成本,对无效成本做到事前控制。同时成本管理部门根据对无效成本产生原因的分析,提出工作改进建议,各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结,以避免重复发生。该分析方法可促进成本结构优化,为新项目的无效成本管理提供依据和考核指标,同时为新项目目标成本的准确编制提供可量化的参考。


    无效成本的统计和分析,根据管理层次和精度的不同需要应形成《XX合同无效成本分析表》、《月度(或季度)无效成本分析》、《项目无效成本统计分析表》、《无效成本统计台账》、《无效成本分类目录》等表单。

    4.2 无效成本统计分析应注意事项

    基于无效成本统计及分析工作的重要性,建议由成本部门设置专门岗位负责此项工作,同时应注意:

    1)因合作方失误导致的无效成本,若落实了相应责任扣款,可以抵消相应的无效成本;

    2)为了防止遗漏,各项目应每月进行统计,并不断补充完善可能产生无效成本的关注点,便于提早预防;

    3)无效成本的数据来源包括,在变更指令、洽商、签证估算或结算时标明的无效成本,相关合同、赔偿、扣款、押金及罚款的台帐记录,以及留底的邮件、书面扫描件等资料;

    4)可以按代码进行分列,在项目动态成本如签证、设计变更、维修工程发生时由成本管理部门按偏差因素分类归口;按月统计无效成本费用,并编制无效成本趋势图形,高于无效成本正常值时,对责任部门提出预警。及时作出成本纠偏,同时为项目结束后开展的成本后评估提供真实、有效的数据。

     

    5   无效成本管理思想和管控措施

     

    5.1 无效成本管理和控制思想概述

    无效成本管理属于成本管理中的事前管理。但其出发点是已完项目的教训总结即从已完工程实践中,通过分析总成本中的无效部分,沉淀无效成本数据和案例,总结出易发生无效成本的工作环节。向公司管理层、各部门明确无效成本管理的概念、目的、分类、优点,获得公司全体对无效管理工作的支持。在制定项目目标成本时,根据对前期无效成本数据的统计分析,考虑通过努力导致无效成本减少的情况,以形成合理的目标成本。在项目实施过程中,将无效成本管理的制度、操作手册、各类措施进行事前发布、宣讲和培训。在重点工作环节进行动态监控、评估、考核,将过往类似项目的同类无效成本做到事前预防和事中杜绝,同时对多次重复发生的无效成本进行深入分析,提出有力管控及考核措施。同时将本项目形成的无效成本按上节所述方法进行分析和统计,提出工作改进建议,将新类型的无效成本纳入无效成本管理分类目录中,对新项目形成参考和指导作用。


    控制无效成本是降低项目成本直接有效的方法,有赖于公司各业务部门的共同参与。下文将从项目建设各阶段分别阐述无效成本管控的方法及措施。

    5.2 定位、策划及设计阶段无效成本管控措施

    5.2.1运用价值工程理论实现效益增值

    本阶段是创造项目价值的关键阶段,应以价值工程为理论依据。价值工程的特点是以客户的质量功能需求出发,通过价值创造,实现价值最大化;以最低的寿命周期成本,使产品具备应由的配置和功能,以功能分析优化为核心,将产品的价值、功能和成本作为一个整体来考虑。对于房地产开发项目,提升产品价值的五个途径如表5-1所示。

    5.2.2项目级成本策划

    对房地产开发项目而言,本阶段产生的无效成本多为隐性无效成本。在本阶段,工作重点是项目收益最大化,应做好项目级成本策划和产品级成本策划。项目级的成本策划,应基于不同的产品组合,根据市场行情对销售价格进行研判,对项目的整体方案进行不同业态组合背景下的收益对比,最终得出并锁定其货值最大化的方案。具体如表5-2所示例。

    务必避免不成熟的调研和方案急于实施,笔者曾经历的某住宅地产项目中,产品初始定位为12栋多层住宅。但在项目开发过程中,发现周边楼盘高层小户型公寓的市场接受度非常高。因此,将其中6栋普通住宅更改为高层小户型公寓,但由于项目已经开始施工,层高、电梯、公共大堂等均要进行更改,且需要重新进行规划报建,造成了成本的较大浪费。


    值得说明的是,产品组合分析需要大量的经验和成本、销售大数据的支持,所以并不适合规模较小的房地产企业。


    除了产品组合方案,同时应对路网布置方案、停车布置方案,场地标高方案这三大方案进行优化和管控。如场地标高方案,要综合考虑景观、排水、周边环境的协调,注意生产工艺和和运输的要求,同时尽量利用地形使场内挖填方平衡,增加土方利用率,以减少弃土的运输费用。笔者所经历的某项目中,就曾因设计调研不充分,未充分利用原地形地貌,导致超额的土方开挖和运输费用。

    5.2.3产品级成本策划

    产品级成本策划,工作重点是聚集成本的有效投放,最大限度避免无效成本或低效成本的产生。即强调“好钢用在刀刃上”“花好每一分钱”。首先将项目成本划分为急需控制的成本项、影响客户体验的成本项、可通过前期决策优化的成本项、必须支出的成本项和调整空间不大的成本项,其中前二项为管控的重点。

    建立基于客户需求的产品分级体系。分析土地属性,圈定主打产品;根据产品特征,锁定目标客户,根据目标客户的关注点(价值排序),决定成本投放重点;善用规划指标,掏干用尽,使货值最大化;根据客户定位,确定产品配置。


    5.2.4设计优化

    常规水准的设计在行业内已经相当成熟,但结合成本、项目收益的设计优化目前并未在行业内普及。所以设计优化必将成为降低无效成本的重要措施。根据项目实践,设计优化的措施及重点为:尽可能减少和科学利用地下面积;控制窗地比减少开窗面,实现门窗节能并降低造价;降低外立面率,优化工艺设计;优化结构设计、严控结构性成本;精细设计使用功能,避免设计错误和不合理功能等。

    如,根据标杆房企的经验及笔者所参与项目的实际情况,设计阶段对结构性成本主要关注钢筋与混凝土含量,窗地比、地下室层高等指标,其中每一项的优化和改良,都会带来明显的成本节约,如表5-3所示。

    5.2.5成本不均衡投入

    成本不均衡分布,是指在产品成本层面,对敏感性成本应基于客户视角重点投入、功能性成本强调与工程匹配,合理使用、结构性成本在保障安全的前提下进行严控的不均衡投入策略。


    根据众多房企敏感性成本投放的经验总结,对客户购买具有决定性影响的成本约占总成本的20%,企业对敏感性成本的管理就是要在客户感知度最高的这20%成本上下功夫。笔者所在公司曾基于客户视角,总结出敏感性成本的七大关键部位,即住宅室内精装、园林环境、门窗、大堂及电梯厅精装、外立面、栏杆、防水。


    以景观工程为例,绿化面积和投放总成本一定的条件下,最终景观效果也会存在很大的差异。例如,景观不一定要比奢华、比格调、比点睛树,笔者曾参观过某标杆企业已完工的住宅小区,该小区无一棵大树、无奢华水景,但整个小区景观的整体感觉非常不错。这就要求我们运用景观成本的二次不均衡分布策略。首先,针对景观成本按照软景、硬景、水景的比例进行合理筹划,完成第一次的景观成本不均衡分配,该比例可以基于历史项目的经验,也可以基于对竞品楼盘的踩盘;其次,需要对软景、硬景等的下一级成本进一步细分,如软景可以再细分为大乔、小乔、大灌、小灌、草坪,根据历史最优经验或标杆企业的项目数据来确定其各自占比;最后按照小区的不同区位和产品建筑的不同部位,对景观成本进行合理的分布,进一步明确植被的间距、密度等,从而从最细节的层面固化园林景观的效果。在这个过程中,注重技术与经济相结合进行成本优化。如注意某些植被与建筑功能、设施的协调性,注意苗木价格的突跳点等。

    5.2.6限额设计

    限额设计是按照“按成本设计”的理论、思想和方法进行的。主要目的是要设计出既有合格性能,又经济实用的产品。其重点在于将目标成本分配到分部、分项工程中,进行比较、限额设计。限额设计是通过优化设计和设计方案比选,对各种方案的成本进行核定,以达到事先控制成本造价的目的。在成熟的房企管理实践中,已形成了较为成熟的成本限额指标和指标选用、确定方法。在实践中有以下关注点:


    1)必须确保提出的限额指标科学合理,充分体现“结构性成本严控、功能性成本合理,敏感性成本增强”的理念,贯彻、落实于各阶段成本测算和目标成本内。参考行业内的成本大数据,或引用标杆企业相关资料,并在实际应用中逐步完善。


    2)依照“利润-成本倒逼法”,反向推导、细分出(可供个设计工种使用的)成本配置,即成本限额指标或配置标准建议,以此指导设计,实现成本预控。如条件成熟,应由设计与成本管理部门共同负责制定、固化限量设计标准,涉及客户敏感性成本的配置标准须销售部门介入。


    3)将限额指标在任务书以及合同的设计中予以明确,约束设计单位重视设计的经济性。将限额指标作为过程控制和设计奖罚、履约评估的主要依据。在设计过程中同步进行成本测算、评审与验收。

    5.2.7图纸会审


    图纸会审是设计成果的最后一道关口,是精细化管理的重要措施,需认真对待。图纸会审应由设计部门牵头,组织工程、成本、物业、施工单位共同参与,最大限度避免图纸的设计错漏、各专业矛盾、深度不足等原因产生的无效成本消耗。根据历史经验,把容易出问题的要点进行梳理罗列,把确定正确的做法明确下来,指引图纸会审的全面性和细致性。有条件的甚至可以引入BIM(建筑信息模型)进行碰撞检查或模拟施工。

    5.3.1选择优质资源


    房地产企业,从某种意义上来讲属于资源整合企业,所以资源的选、用、育、留对成本的影响至关重要。招标阶段无效成本管控的关键在于合作单位的选择,而非合约价格的谈判。优质资源选择工作重点及管控措施有:


    1)做好供应商入围的规范管理。供应商入围必须遵循三大原则:一是达标原则,即所有入围单位的各项条件必须符合招标文件要求,这是保证供应商质量的基本门槛和必要条件;二是竞争原则,尽可能形成充分的市场竞争,以选择出相对最优的供方。如邀请招标的有效投标人必须大于等于3N+1(N为实际需要的供应商数量);三是新人原则,如确保入围名单中有30%~40%以上的新供应商,规避串标,整体上确保招标过程的良性竞争。尽量避免直接定标,直接定标的工程多数是出于企业内部推荐或个别决策者的利益联合。虽有便于管理等优点,但存在价格偏高、滥用补偿费用、利益交换等风险。


    2)明确入围考察的职责分工。杜绝对入围单位的考察流于形式,应明确各个岗位的考察职责分工,保证各部门能出具专业的意见供决策者参考,而不是提供一个含糊其辞的意见“请领导决策”。充分考察入围单位的各方面条件,避免单纯采用低价中标原则所带来的工期拖延、工程质量低劣的不良后果,造成无效成本增加。

    3)引入“优化设计+施工”,在某些专业分包领域,为积极发挥供应商的专业能力,实现合作共赢,可引入“优化设计+施工”的招标模式。其应用范围包括:基坑围护、超高层、钢结构、幕墙、泛光照明、园林绿化等。


    4)应避免只注重管理制度、流程,而忽视招标采购的经济效果。

    5)重视互联网招标采购。可关注并尝试利用跨企业的采购联盟、各类采购平台、发挥其规模效应,实现集中采购。


    6)深耕现有供应商、开拓未来供应商。招标投标是资源选择的一大利器,但它也有其局限性。招标投标本质上是一种“猎人模式”,即以单次博弈为主,从众多供应商中优选“猎物”,会存在成本高昂、因信息不对称产生的重大偏差等风险。基于这种认知,可以发展战略采购、培育供应商等模式,即“牧人模式”。对现有优质供应商进行培育、形成长期且稳定的合作关系,但仍应适时引入竞争,充分保持其价格和成本优势。

    5.3.3合同标准化管理

    合同标准化是任何一个卓越的房地产企业快速扩张的管理利器。合同标准化是基于合约规划,梳理出需要固化的合同清单和具体的合同模板,以规避合同风险、降低无效成本、提高审批效率。具体做法上分三个步骤:范围规划、模板编制、应用控制。其中模板编制是专业化程度最高的部分,可借鉴标杆地产同类合同模板,根据本企业历史项目出现的合同漏洞、纠纷、争议进行梳理总结,在合同模板中进行“补丁升级”,并定期分析、优化,形成循环进步的管理闭环。

    5.4 施工阶段无效成本管控措施

    施工阶段的无效成本产生的原因主要为施工准备不充分、施工组织不力、现场管理不到位、指令失当、随意变更、施工质量管控不严等。由于房企是资源整合型企业,因承包商管理问题导致的无效成本可以通过合同管理转嫁给承包商来消化。对房企来说,本阶段的无效成本管控主要从精细化管理方面着手,重点应做到以下几个方面:

    5.4.1施工组织及协调

    首先应做好施工时间节点管理及施工界面协调工作。项目现场承包商众多,各专业交叉施工较为常见,各自都存在工期压力和施工作业面的需求。如果协调不力,将会产生大量无效成本。如笔者曾参建的某住宅项目中,由于施工场地狭小,前期计划不周,导致各专业施工队伍同时进场施工,施工组织协调难度较大。项目在施工过程中产生了大量签证费用,工期也受到影响。据测算,仅仅土方转堆、材料二次搬运两项额外增加费用就超过了100万元。

    5.4.2施工管理的成本意识

    如使用周期短的临建设施,应降低标准、满足基本需要即可;压缩工期应进行经济分析和评估,杜绝非关键线路的赶工费用;交叉施工现场应做好成本统计、分摊工作,将水电费、垃圾清运费等及时进行分摊,避免事后无法分摊只能由甲方承担;加强甲供材管理出入库、核销统计等管理;回收利用可重复利用的材料、设施、临建等。

    5.4.3质量管理

    质量管理是房企在施工过程中的难点和痛点,因质量问题导致的返工、维修、加固补强、业主赔付等费用尚可明确统计,但因质量问题造成的口碑下降、影响销售的危害却是无法估量的。质量管理工作必须形成管理体系,对承包人进行全程监控和考核。对历史产生的质量问题投诉进行统计分析、分级分类,研究后续工程的改进措施,将敏感质量问题控制在较小范围内。

    5.4.4变更及签证管理

    变更管理应遵守一单一估、一月一清、时间限制这三大原则。即每份设计变更、技术洽商、现场签证单均应有预估金额,且预估金额应分别对应相关工程合同;每月应对上月所有发出的变更、洽商、签证单进行核对与梳理;实行严格的时间限制,禁止事后补办签证与索赔。其中时间限制这条原则在实践中最难实现,可将变更、签证的分类、结算原则、流程都在合同中进行详细约定,加强承包人对合同变更执行的配合力度。

    5.4.5合同管理

    做好对承包人合同范围内的交底、培训、考核等动态管理工作,使履约情况保持在可控状态之下;尽量避免随意切分合同、剥离施工内容转包于其他单位;做好质量问题的记录、通知整改、落实维修费用等工作;在可控范围内,合理安排工程进度付款,避免毫无节制的拖延进度付款,加强双方契约精神与合作意识。

    5.4.6加强各部门的协调沟

    促进业务部门协同工作,降低无效成本产生的概率。

    5.5 预结算阶段无效成本管控措施

    5.5.1提升预结算工作的专业水准

    如选用经验丰富的专职预结算人员、并定期进行专业讨论及培训;严格落实预结算二级乃至三级复核制度;建立完善的询价渠道、准确把握市场价格信息,减少因信息不对称造成的成本增加。

    5.5.2预结算工作的精细化管理

    应严格落实预结算工作的过程控制、把握其可追溯性。加强进度款审核,对进度款不能只停留在“预估”、“暂付”的认知水平;要求预结算过程中的底稿均应留存,每一个单据和数据均应有充分依据;实行精细化考核制度,对预结算成果的提交时间、精度进行考核,对出现的失误或错误按性质进行分类分级;从制度上杜绝预结算营私舞弊、利益交换等违纪行为。

    5.5.3对造价咨询公司进行科学管理

    现阶段多数房企会将预结算作业外包于造价咨询公司,其优点是造价咨询公司具有专业优势,但也存在其自身利益考量而损害房企利益的现象,所以必须进行科学管理。应优选口碑良好、内部业务质量控制严格、配合度高的造价咨询公司;在合同中进行预结算成果文件的质量约束,并实现专人对接、过程评估、事后考核等手段;对结算审核费用进行合理控制或转嫁。如笔者曾参与某项目共计10栋高层总包结算,支付给咨询公司的审核费用合计高达540万元,主要原因是总包单位送审结算时高估冒算、申报各项合同约定不予计取的或暂未明确的大额补偿费用。经分析对比,如能对该项目的各总包结算由本公司进行初审,对各项大额补偿费用事先与承包人达成一致后报送咨询公司的话,可节省审核费用高达200万元。

     

    6   结论与展望

     

    6.1 无效成本管理小结

    综上所述,无效成本管理是一项实务性很强的复杂工作,需要一整套完整的管理思路和管理体系。其中,最重要的就是知识管理和经验管理。在知识管理方面,尊重专业,将价值工程方法运用到项目定位、策划、设计,甚至招采和施工方面;在经验管理方面,总结分析历史项目的成本构成,将无效成本剥离出来形成各环节、各部门、各级别的明细表单,运用目标成本管理、合约规划、合同管理、动态成本管理等手段对其进行重点管控。最终目的是通过成本管理乃至项目管理的精进,实现项目收益的提升。

    6.2 无效成本管理的未来展望

    行业的迅速发展、技术和管理的不断革新,笔者对无效成本管理的未来有以下几点展望:

    1)专门从事设计优化的顾问公司将逐渐兴起,传统的设计公司已不能完全适应现阶段房地产企业的发展需求,需逐步转型为“从设计降成本、向设计要利润”的层面上来。

    2)BIM、PM、云计算、人工智能等新技术在工程设计、施工总包管理中的应用,将大量降低成本管理人员算量、变更估算、进度款审核的工作量,使得成本管理人员能抽身出来完成更多有价值的事前控制工作。

    3)传统成本管理人员必须革新自身专业知识和技能,使自己兼具专业能力和跨专业协同能力,将成本管理的关注点从成本端的内部,扩大至各专业间的协同,价值管理和项目开发建设的全过程管理上。从而提升专业价值和话语权。

    4)本世纪初成本管理的目标是通过信息对称“消灭(供应商的)不合理利润”,目前成本管理的目标是通过精细化管理“消灭不合理成本”,未来有可能通过共享经济、技术革新等“消灭合理成本”。

    以上就是100唯尔教育网(100vr.com)小编为您介绍的关于房地产的知识技巧了,学习以上的房地产无效成本的浪费:设计首当其冲!知识,对于房地产的帮助都是非常大的,这也是新手学习建筑专业所需要注意的地方。如果使用100唯尔教育还有什么问题可以点击右侧人工服务,我们会有专业的人士来为您解答。

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    彩色电视机电源电路是采用开关式稳压电源电路.开关稳压电源电路大致分为并联型和串联型两大类,一般的开关电源是由振荡电路、稳压电路、保护电路三大部分组成。 1、振荡电路:开关电源振荡电路分为晶体管振荡电路和集成块振荡电路。 2、稳压电路:开关电源的稳压原理均采用脉冲调宽式的稳压方式,即通过自动改变开关功率管的关闭和导通时间的比例,或通过改变振荡器输出脉冲的占空比来达到稳压的目的.稳压部分的电路由取样、比较、控制三个部分组成。 3、保护电路:彩电开关电源都设有保护电路,其保护方式均是使电路停振.有过流保护、过压保护和欠压保护(短路保护),还有过热保护。 今天100唯尔教育小编就结合100唯尔教育VR仿真课程来介绍下电视电源电路维修的相关知识。 开关电源损坏后,大多都可独立进行维修,将负载全部断开,在主负载供电组电源上带一只220V40W的灯泡作假负载,并采用低压供电安全方式,即将供电电源经一自耦式变压器降至70V左右进行维修,这种维修方法可完全避免了因电路存在隐患而再度损坏元件的现象,一般正常的开关电源(并联式),在70V左右的供电压就能正常起振工作,慢慢调整自耦变压器的输出电压,开关电源的输出电压都应固定在其预设的电压值上不变,如果开关电源的输出电压随输入电压的变化而变化,则表明其稳压部分电路有问题.;如果没有电压输出则表明振荡电路部分有问题. 第一种情况:以并联型光耦控制稳压式开关电源为例,其维修方法.当开关电源不能正常稳压时,第一步是要确认引起故障的部位,简单快捷的方法是:将光耦件热地端的两控制脚短路,如果电路进入停振状态,则表明故障在取样比较部分电路,取样比较电路有问题多半是比较IC和光耦件损坏所至(比较IC损坏多数会引起光耦件同时损坏),如果是控制电路问题,如控制晶体管损坏,在晶体管的代换上一定要注意晶体管的参数。 第二种情况:电路不起振,当确信供电电压正常时,首先检查启动电阻(即跨接在311伏电源与主振功率管基极之间的电阻是否开路或变直,另外要考虑到不起振是否是由于保护电路动作所引起,如STRS6309的第6脚电压(正常为0V),STR50213的第5脚(正常时100V左右)TEA2261的第3脚(正常时为0V),TDA4601的第5脚等等,如果是保护电路引起停振,一般在开机的瞬间电路能正常起振,可通过此点来进行判别,另外当控制电路有问题(如控制管击穿)也会引起电路停振.其实开关电源电路是比较简单的电路,只要分清主振电路,保护电路和比较稳压电路三者的联接关系,维修起来就觉容易了。 另外,开关电源的主振功率管因其集电极是感性负载,所以主振管工作时,其集电极将要承受8-10倍于电源的脉冲电压,为此在电路上加入了吸收电路,(并于振荡变压器初级绕组的电容和电阻串联支路)和在主振管集电极与地之间并接的电容,这些元件的作用与行输出级的逆程电容有相似的作用.当这些元件有问题时,极易损坏主振功率管,此点需引起注意. 以上,就是100唯尔教育关于电视电源电路的部分内容了。 获取VR仿真课程 长按识别下方二维码,下载APP之后注册就可以购买平台VR仿真课程。 方法2、在电脑上下载100唯尔教育网桌面客户端后注册使用教学云平台资源。 因为虚拟现实仿真操作实训算力要求,建议使用独立显卡的PC端学习。

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    主板或PCB板承载了21世纪的大部分用途,是电子产品,手机,计算机,笔记本电脑,电子表,运动手表,由板计算的内部信息,使用贴片机来完成生产任务,这不仅提高了我们SMT的效率,还降低了生产成本和生产时间。有人说,国产贴片机的操作方式基本都是傻瓜式操作,极其简便易懂。车间内可以随意指派一位工人即可完成整条SMT操作。称得上“有手就行”,这是真的吗? 今天100唯尔教育小编就结合100唯尔教育VR仿真课程来介绍下贴片机的相关知识。 一、如何操作 SMT贴片机正式开始生产:选择让机器自动运行,此时机器处于等待状态,等待着生产线上机器的印制线路板传送输入,印制线路板进入机器之后,机器自动生产,生产完成后,进行确定,如果贴装有误,进行数据修改。 SMT贴片机结束工作停止:待贴片机生产完成后选择停止生产,然后进行退出,等待机器回到原点之后,在进行关机。 二、如何保养 1.打开贴装机的电源前,查看下列项目: ①温度和湿度:温度在20℃~26℃之间,湿度在45~70%之间。 ②室内环境:要求空气清洁,无腐蚀气体。 ③确信传输导轨上、贴装头移动范围内没有杂物。 ④查看在固定摄像机上没有杂物,镜头是否清洁。 ⑤确信在吸嘴库周围没有杂物。 ⑥检查吸嘴是否脏,是否变形,清洗或更换吸嘴。 ⑦检查编带供料器是否正确地安放在料站中,确信料站上没有杂物 ⑧查看空气接头,空气软管等的连接情况。 2.打开贴装机的电源后,检查下列项目: 如果贴装机的情况或运行不正常,在显示器上会显示错误信息提示。 ①在启动系统后,检查菜单屏幕的显示是否正常。 ②按下“Servo”开关后,指示灯应变亮。否则关机后重新启动,再将其打开。 ③紧急开关能否正常工作。 ④检查贴装头是否能正确地返回到起始点(源点)。 ⑤检查贴装头移动时,有无异常的噪音。 ⑥检查所有贴装头吸嘴的负压是否均在量程内。 ⑦检查PCB在导轨上运行传输是否顺畅。检查传感器是否灵敏。 ⑧检查边定位、针定位是否正确。 以上,就是100唯尔教育关于贴片机的部分内容了。 获取VR仿真课程 长按识别下方二维码,下载APP之后注册就可以购买平台VR仿真课程。 方法2、在电脑上下载100唯尔教育网桌面客户端后注册使用教学云平台资源。 因为虚拟现实仿真操作实训算力要求,建议使用独立显卡的PC端学习。

    自动化趋势来临,五轴加工中心怎么选,怎么维护保养

    五轴加工中心有各种各样的结构,机床的结构设计从基础上决定了设备的性能,决定了机床的刚性、加工精度、稳定性、可操作性等等。CNC设备的正确操作和维护保养能够防止机床非正常磨损,避免机床突发故障。对机床的精心维护保养,可以保持机床加工精度的长期稳定,延长机床使用寿命。 今天100唯尔教育小编就结合100唯尔教育相关VR仿真课程来介绍下五轴加工中心的相关知识。 一、选择五轴加工中心有哪些要素? 1.结构决定设备性能 主要应考虑以下方面: 1)线性轴在移动时不合并叠加 2)切削回路短的设备刚性好 3)倾斜旋转轴是否是DD马达 4)是否为5轴联动 5)5轴接近性 2.工艺支持 五轴加工中心的加工工艺决定了能否最大化发挥设备的性能。比如使异形刀具,可使得加工效率得到大幅度提升。 3.旋转中心校正 因环境和温度变化等导致的旋转中心变化,会影响五轴加工精度,应能通过探头自动进行校正,3轴/分度/5轴加工精度验证加工,接刀误差

    PCB不可缺少的关键电镀技术,直接影响电镀铜层的质量,你了解吗?

    PCB伴随着的电子产品的技术高速飞跃,HDI产品、平板电脑产品、手机产品一系列的线路板朝着高密度、高集成、细线路、小孔径、轻薄化方向高速发展,线路层的线宽、间距要求越来越小,线路的精密度要求也越来越高。硫酸铜电镀在PCB电镀中占着极为重要的地位,酸铜电镀的好坏直接影响电镀铜层的质量和相关机械性能,并对后续加工产生一定影响,因此如何控制好酸铜电镀的质量是PCB电镀中重要的一环,也是很多大厂工艺控制较难的工序之一。 今天100唯尔教育小编就结合100唯尔教育VR仿真课程来介绍下电镀铜的相关知识。 一、酸性镀铜原理 电镀就是利用化学电解原理,在特定的金属表面上镀上一薄层特定的金属或合金的过程。酸性镀铜又叫牺阳极法镀铜,电镀时,镀层金属Cu为阳极,阳极Cu得到两个电子被氧化成阳离子进入电镀液;PCB板为待镀的金属制品做为阴极,电镀液中的Cu2+阳离子在PCB板Cu金属表面失去两个电子被还原形成Cu。 电镀铜层具有良好的导电性、导热性和机械延展性等优点,是印制电路板(PCB)制造中不可缺少的关键电镀技术之一。 印制电路板电镀铜有全板镀铜、图形线路镀铜和微孔制作镀铜等,常用的镀液有硫酸盐镀液、焦磷酸直镀液和氰化物镀液,而目前比较常用的是酸性硫酸盐镀液。 二、工艺流程: 浸酸→全板电镀铜→图形转移→酸性除油→二级逆流漂洗→微蚀→二级→浸酸→镀锡→二级逆流漂洗→逆流漂洗→浸酸→图形电镀铜→二级逆流漂洗→镀镍→二级水洗→浸柠檬酸→镀金→回收→2-3级纯水洗→烘干。 1.浸酸 浸酸的目的是除去板面氧化物,活化板面,一般浓度在 %,有的保持在10%左右,主要是防止水分带入造成槽液硫酸含量不稳定。 在操作中,要注意控制浸酸时间,不可太长,以防止板面氧化。对于酸液,在使用一段时间后,如酸液出现浑浊或铜含量太高时应及时更换,防止污染电镀铜缸和抄板板件表面。浸酸用的硫酸一般应选用CP级硫酸。 2.镀液配制 酸性硫酸铜镀液具有分散能力和深镀能力好、抄板电流效率高、成本较低等优点,使其在印制板制作中的应用非常广泛。酸性硫酸盐铜镀液一般由硫酸铜(CuSO )、硫酸(H2SO )、盐酸(主要作用是氯离子Cl-)和有机添加剂等组成。硫酸铜是主盐,是溶液中Cu2+离子的主要来源,配制时要注意控制硫酸铜浓度。 以上,就是100唯尔教育关于电镀铜的部分内容了。 获取VR仿真课程 长按识别下方二维码,下载APP之后注册就可以购买平台VR仿真课程。 方法2、在电脑上下载100唯尔教育网桌面客户端后注册使用教学云平台资源。 因为虚拟现实仿真操作实训算力要求,建议使用独立显卡的PC端学习。

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