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    房地产开发项目的进度与效益

    发表于:2019-09-15
    阅读:1471
    评论:0

    本文转自中国铁建地产集团(公众号ID:zgtjdc)

    随着中国房地产市场形势的变化,房地产行业如同潮水退去后的海滩,原来被淹没在水下的各种险象环生尽现眼前,企业经营中存在的各种问题逐步暴露,因项目建设进度滞后导致效益降低甚至亏损的风险令许多房企陷入困境与矛盾。

    过去二十多年,房地产企业获取土地后面临的挑战主要是利润空间大小问题、利润总额多少问题和利润生成的时间问题,假如遇到困难项目,一个“等”字就会解决因各种开发障碍导致的项目效益低下的问题,有些项目还会因为被动的进度滞后而带来意想不到的收获。尽管一些比较成熟的开发企业为了提高资金周转效率,扩大经营规模,也会努力加快项目开发进度,实现快进快出。但是,大部分开发企业中的管理者对项目开发进度的关注并未达到应有的高度。

    在全国各类房地产开发企业中,项目开发的重要进度节点所需要的时间差异非常明显。如上市公司碧桂园获地后的平均开工时间和开盘时间分别约为3个月和5个月左右。上市公司万科的平均开工时间和开盘时间分别约为5个月和8个月左右。央企中国铁建房地产集团(2018年全国综合实力排名第20位)2016~2018年三年中获地项目的平均开工时间和开盘时间分别为8个月和11个月。可见不同企业项目开发进度差异很大。在中国铁建房地产集团内部,不同项目的开发进度也存在较大差异,最快的项目开工时间和开盘时间短到4个月和6个月,而慢的项目开盘时间竟然超过20个月。事实证明,不同的开发进度控制水平带来的企业经营效益和规模增长速度有着明显的区别。笔者试图从房地产项目开发进度对企业经济效益的影响、成因和解决方法三个方面谈谈自己的认识。

    图片来源:摄图网,VRF企业授权

    一、项目开发进度对企业效益的影响

    在国家“房住不炒”的总体定位下,房地产企业靠市场预期挣高额利润时代已经不在,比拼开发能力、增强内生效益、提升资金周转效率,成为房企最主要的盈利模式。而加快项目开发进度是降本增效有效手段,因为开发进度直接关系到企业的融资、收益、资金效率。

    项目是房企最主要融资平台,而银行及信托等资金方出于对资金安全的考虑,都对项目的开发进度有明确的要求,当前金融政策收紧,没有开发进度保障,企业融资更是寸步难行。如果融资滞后或遇阻,势必导致股东资金占用时间拉长,资金峰值增加,影响企业的整体资金安排和周转效率。同时,资金杠杆的撬动作用不能充分发挥,股东资金周转效率降低,企业规模扩张将受到严重制约。进度管控不力,还将直接增加项目开发成本、影响开发收益。例如,对于一些高土地价格的项目,财务成本往往高于操盘手最常关注的建安成本,建安成本每平米节省100元很难,但资金成本每平米增加100元却很容易。另外,从承包商的角度,工期拖延也将增加他们的成本,而最终这些成本都会转嫁到开发企业。所以管控项目开发进度就是管控企业效益。

    图片来源:摄图网,VRF企业授权

    二、项目开发进度滞后的成因

    结合笔者多年的房地产项目管控经验,分析影响开发进度的内因和外因,主要有以下几个方面。一是操盘指导思想认识不足,操盘手围绕提升资金效率的理念不强,组织协调和管理精力投入不够,人浮于事,项目管理目标和责权划分不明确,缺乏团队协作精神;二是土地获取价格高、市场不支撑,操盘手无法实现预期开发目标,寄希望于时间换收益,主动放缓进度或等待;三是项目获取前调研不清、摸底不实,对项目实际条件没有足够掌握,因地质条件或地上物处理困难影响开发进度;四是项目策划定位能力不足,造成方案反复调整,报批报建不畅,甚至因为定位不准确造成销售困难等;五是报批报建协调推进乏力,没有协调好内外部关系、梳理清晰关键路线,基层员工协调能力有限,操盘手也对报批报建工作听之任之;六是计划管理不实不严,各项工作安排衔接不紧密,或者虽制定了计划,但实际落实缺乏监督、激励和纠偏措施,脚踩西瓜皮;七是营销推广策划不到位,如售楼处等营销道具营造滞后、和工程进度匹配不紧密、推广蓄客不足等,都是影响开盘进度的常见原因;八是施工进度迟滞,包括招投标拖延、施工进度管控不力、进度目标不明确等。

    图片来源:摄图网,VRF企业授权

    三、项目开发进度管理的解决方法

    开发企业进度管理最主要的目的是加快资金的回笼,就是围绕快速销售和回款安排各项工作,结合前述问题分析,主要解决方法有以下几个方面。

    1.加强土地经营工作前置

    对于资金密集型的房地产开发而言,资金成本是项目开发成本的重要组成部分,也是弹性最大的成本。项目获取后意味着资金投入的开始,如果所有工作都从拿地后才启动,势必拉长开发进度,延长资金占用时间,导致成本增加。实际上,项目开工之前的很多工作完全可以前置到拿地阶段,如项目定位和方案研究、政策环境研究、报批报建程序研究、特殊条件应对措施研究、融资策划研究、甚至合作单位的初步圈定等。土地经营工作前置,不仅是为了降低决策阶段的投资风险,更重要的是把项目运营阶段工作想清楚、准备好,一旦获地,各项工作可以立即全面有序铺开,实现早开盘、早回款。分析那些开盘和资金回笼快的项目,无外乎是经营工作前置充分,碧桂园一些项目能做到2个月内开工,是因为他们在拿地之前方案就达到入窗的深度,甚至售楼处图纸和施工单位都准备好了。反之有些企业,拿地后2个月,项目定位方向还没搞清楚,何谈经营前置。

    有人会说,一年跟那么多项目,没时间和精力研究还没到手的项目,而且做方案和调研要花不少钱,不值当。持这种观点的不在少数,这不应该是职业经理人的思维模式,他们很少想过,有些项目一天的财务费用抵得上拿地之前做多少个项目的方案。这种思维会导致新项目拓展风险增大、拓展工作能效低下,在手项目管理失控、经营指标下降。很多开发阶段的被动压力是因为拿地前少了一点点主动的研究分析,经营前置工作做深做细,不仅可以控制成本、提高经济效益,也有利于提高新项目获取成功率。

     

    项目策划定位是基于项目研究、市场及客群研究、公司运营战略等思考的,最适合的项目营造方向,也是项目投资决策的重要依据,应在项目获取前研究清楚。因为定位准确与否影响到项目的成败,如果在项目获取后才开始安排策划定位,往往定位和设计会成为项目开盘前最占用时间的工作之一,直接影响开发进度。

    做好项目策划定位和设计管理,要从以下几个方面着手。一是认真研究项目所在地的片区规划要求、设计规范要求、客群喜好和竞品项目等,避免定位反复导致方案甚至后期图纸在审批和报建过程中大幅调整;二是完善企业产品系和提升标准化研究,形成适合不同类型土地和客群的产品体系,减少在项目策划定位阶段的重复工作;三是没有充分论证和案例支撑的情况下,不要在定位和方案阶段打政策和规划的“擦边球”,甚至抱有侥幸心理触碰红线,增加报批报建和报验的难度,被动等待“红绿灯”。即使某些“擦边球”项目磕磕绊绊过关,经济账、精力帐都不一定划算,何况国企央企更要讲究合法合规。

    3.做细营销策划管理

    营销策划和准备对于项目开盘来讲,是与工程进度同等重要的工作,需要与工程进度并行、同步和匹配,不是简单的到节点卖房子。有些项目尽管已经达到开盘形象进度,却因为营销工作未准备好而不能开盘;还有些项目销售推广和氛围营造做了好几轮,但工程进度却达不到销售要求,不仅浪费营销费用,还严重降低市场的信赖度,流失潜在客户。这些情况都会影响资金回笼,甚至严重影响整个项目的形象和收益,操盘手要引起高度关注。要想把一个项目销售做好,需要从营销体系的建立到客户购买心理的建立进行全方位的策划,制定详细的方案和工作计划,定期召集营销、报建、工程条线管理人员,及时对营销策划进行调整和纠偏。

    4.高度重视报批报建

    报建工作是项目合法建设和运营的保障,贯穿于项目开发建设的全生命周期,各个流程紧密结合,环环相扣,审批手续多达上百个,几乎涉及到项目所在地所有的行政审批部门,经常成为制约开发进度的主要因素。

    项目报批报建在开工之前是项目开发的关键路线工作,需要领导高度关注和大量的精力投入。获取项目前,要对当地的建设项目报批流程进行了解摸底,梳理详细流程、时间要求、资料标准等。获取项目后,要立即制定报批报建计划,选择沟通能力好、责任心强的员工专项做报批工作,避免报批人员每天外出每天无音讯的情况;对重要流程、特殊事项,领导要出面做好沟通,掌握进展。日常建立良好的人际关系和企业形象,对于促进项目前期报批报建也有非常积极的作用。

    5.工程成本与承包商的管理

    工程进度达标是项目开盘的必要条件,正确处理成本、进度和质量之间的关系,加强对承包商的有效管理,是解决开发进度的主要途径。

    有效的开发进度是以质量为前提、以成本为代价的。合理的增加施工成本有助于提振承包单位积极性,可以在质量和安全保障的基础上加快施工进度。从项目大成本的概念,加快施工进度能降低项目财务成本、提升资金周转效能,为进度适当增加的施工成本并不一定会导致项目成本的增加。如果在成本投入不足的情况下一味要求进度,有可能反作用于项目质量或导致承包商消极对抗,带来更大的损失。逐利是承包商承揽项目的目的,开发企业要和施工单位达成工程进度共识,严审施工组织设计,设定可行的进度目标,对施工单位进行有效管理,让他们的付出能得到更高收益,让加快工程进度成为承包商的主动行为。

    从企业财务管理视角分析,只有项目报建快、开工快、开盘快、销售快、回款快,才能有效控制企业“两金”,只有“两金”比例低,企业的经济效益和社会效益才能大幅提升。

    作者简介:

    吴仕岩:中国房地产业协会副会长,中国铁建房地产集团有限公司党委书记、董事长,研究员、教授级高级工程师,享受国务院政府特殊津贴的专家,北京市优秀共产党员,《中国装备制造业蓝皮书》《中国轨道交通产业蓝皮书》《中国市场经济大辞典》编委。

    以上就是100唯尔教育网(100vr.com)小编为您介绍的关于房地产的知识技巧了,学习以上的房地产开发项目的进度与效益知识,对于房地产的帮助都是非常大的,这也是新手学习建筑专业所需要注意的地方。如果使用100唯尔教育还有什么问题可以点击右侧人工服务,我们会有专业的人士来为您解答。

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(八)健全多元办学格局。构建政府统筹管理、行业企业积极举办、社会力量深度参与的多元办学格局。健全国有资产评估、产权流转、权益分配、干部人事管理等制度。鼓励上市公司、行业龙头企业举办职业教育,鼓励各类企业依法参与举办职业教育。鼓励职业学校与社会资本合作共建职业教育基础设施、实训基地,共建共享公共实训基地。   (九)协同推进产教深度融合。各级政府要统筹职业教育和人力资源开发的规模、结构和层次,将产教融合列入经济社会发展规划。以城市为节点、行业为支点、企业为重点,建设一批产教融合试点城市,打造一批引领产教融合的标杆行业,培育一批行业领先的产教融合型企业。积极培育市场导向、供需匹配、服务精准、运作规范的产教融合服务组织。分级分类编制发布产业结构动态调整报告、行业人才就业状况和需求预测报告。   四、创新校企合作办学机制   (十)丰富职业学校办学形态。职业学校要积极与优质企业开展双边多边技术协作,共建技术技能创新平台、专业化技术转移机构和大学科技园、科技企业孵化器、众创空间,服务地方中小微企业技术升级和产品研发。推动职业学校在企业设立实习实训基地、企业在职业学校建设培养培训基地。推动校企共建共管产业学院、企业学院,延伸职业学校办学空间。   (十一)拓展校企合作形式内容。职业学校要主动吸纳行业龙头企业深度参与职业教育专业规划、课程设置、教材开发、教学设计、教学实施,合作共建新专业、开发新课程、开展订单培养。鼓励行业龙头企业主导建立全国性、行业性职教集团,推进实体化运作。探索中国特色学徒制,大力培养技术技能人才。支持企业接收学生实习实训,引导企业按岗位总量的一定比例设立学徒岗位。严禁向学生违规收取实习实训费用。   (十二)优化校企合作政策环境。各地要把促进企业参与校企合作、培养技术技能人才作为产业发展规划、产业激励政策、乡村振兴规划制定的重要内容,对产教融合型企业给予“金融+财政+土地+信用”组合式激励,按规定落实相关税费政策。工业和信息化部门要把企业参与校企合作的情况,作为各类示范企业评选的重要参考。教育、人力资源社会保障部门要把校企合作成效作为评价职业学校办学质量的重要内容。国有资产监督管理机构要支持企业参与和举办职业教育。鼓励金融机构依法依规为校企合作提供相关信贷和融资支持。积极探索职业学校实习生参加工伤保险办法。加快发展职业学校学生实习实训责任保险和人身意外伤害保险,鼓励保险公司对现代学徒制、企业新型学徒制保险专门确定费率。职业学校通过校企合作、技术服务、社会培训、自办企业等所得收入,可按一定比例作为绩效工资来源。   五、深化教育教学改革   (十三)强化双师型教师队伍建设。加强师德师风建设,全面提升教师素养。完善职业教育教师资格认定制度,在国家教师资格考试中强化专业教学和实践要求。制定双师型教师标准,完善教师招聘、专业技术职务评聘和绩效考核标准。按照职业学校生师比例和结构要求配齐专业教师。加强职业技术师范学校建设。支持高水平学校和大中型企业共建双师型教师培养培训基地,落实教师定期到企业实践的规定,支持企业技术骨干到学校从教,推进固定岗与流动岗相结合、校企互聘兼职的教师队伍建设改革。继续实施职业院校教师素质提高计划。   (十四)创新教学模式与方法。提高思想政治理论课质量和实效,推进习近平新时代中国特色社会主义思想进教材、进课堂、进头脑。举办职业学校思想政治教育课程教师教学能力比赛。普遍开展项目教学、情境教学、模块化教学,推动现代信息技术与教育教学深度融合,提高课堂教学质量。全面实施弹性学习和学分制管理,支持学生积极参加社会实践、创新创业、竞赛活动。办好全国职业院校技能大赛。   (十五)改进教学内容与教材。完善“岗课赛证”综合育人机制,按照生产实际和岗位需求设计开发课程,开发模块化、系统化的实训课程体系,提升学生实践能力。深入实施职业技能等级证书制度,完善认证管理办法,加强事中事后监管。及时更新教学标准,将新技术、新工艺、新规范、典型生产案例及时纳入教学内容。把职业技能等级证书所体现的先进标准融入人才培养方案。强化教材建设国家事权,分层规划,完善职业教育教材的编写、审核、选用、使用、更新、评价监管机制。引导地方、行业和学校按规定建设地方特色教材、行业适用教材、校本专业教材。   (十六)完善质量保证体系。建立健全教师、课程、教材、教学、实习实训、信息化、安全等国家职业教育标准,鼓励地方结合实际出台更高要求的地方标准,支持行业组织、龙头企业参与制定标准。推进职业学校教学工作诊断与改进制度建设。完善职业教育督导评估办法,加强对地方政府履行职业教育职责督导,做好中等职业学校办学能力评估和高等职业学校适应社会需求能力评估。健全国家、省、学校质量年报制度,定期组织质量年报的审查抽查,提高编制水平,加大公开力度。强化评价结果运用,将其作为批复学校设置、核定招生计划、安排重大项目的重要参考。   六、打造中国特色职业教育品牌   (十七)提升中外合作办学水平。办好一批示范性中外合作办学机构和项目。加强与国际高水平职业教育机构和组织合作,开展学术研究、标准研制、人员交流。在“留学中国”项目、中国政府奖学金项目中设置职业教育类别。   (十八)拓展中外合作交流平台。全方位践行世界技能组织2025战略,加强与联合国教科文组织等国际和地区组织的合作。鼓励开放大学建设海外学习中心,推进职业教育涉外行业组织建设,实施职业学校教师教学创新团队、高技能领军人才和产业紧缺人才境外培训计划。积极承办国际职业教育大会,办好办实中国-东盟教育交流周,形成一批教育交流、技能交流和人文交流的品牌。   (十九)推动职业教育走出去。探索“中文+职业技能”的国际化发展模式。服务国际产能合作,推动职业学校跟随中国企业走出去。完善“鲁班工坊”建设标准,拓展办学内涵。提高职业教育在出国留学基金等项目中的占比。积极打造一批高水平国际化的职业学校,推出一批具有国际影响力的专业标准、课程标准、教学资源。各地要把职业教育纳入对外合作规划,作为友好城市(省州)建设的重要内容。   七、组织实施   (二十)加强组织领导。各级党委和政府要把推动现代职业教育高质量发展摆在更加突出的位置,更好支持和帮助职业教育发展。职业教育工作部门联席会议要充分发挥作用,教育行政部门要认真落实对职业教育工作统筹规划、综合协调、宏观管理职责。国家将职业教育工作纳入省级政府履行教育职责督导评价,各省将职业教育工作纳入地方经济社会发展考核。选优配强职业学校主要负责人,建设高素质专业化职业教育干部队伍。落实职业学校在内设机构、岗位设置、用人计划、教师招聘、职称评聘等方面的自主权。加强职业学校党建工作,落实意识形态工作责任制,开展新时代职业学校党组织示范创建和质量创优工作,把党的领导落实到办学治校、立德树人全过程。   (二十一)强化制度保障。加快修订职业教育法,地方结合实际制定修订有关地方性法规。健全政府投入为主、多渠道筹集职业教育经费的体制。优化支出结构,新增教育经费向职业教育倾斜。严禁以学费、社会服务收入冲抵生均拨款,探索建立基于专业大类的职业教育差异化生均拨款制度。   (二十二)优化发展环境。加强正面宣传,挖掘宣传基层和一线技术技能人才成长成才的典型事迹,弘扬劳动光荣、技能宝贵、创造伟大的时代风尚。打通职业学校毕业生在就业、落户、参加招聘、职称评审、晋升等方面的通道,与普通学校毕业生享受同等待遇。对在职业教育工作中取得成绩的单位和个人、在职业教育领域作出突出贡献的技术技能人才,按照国家有关规定予以表彰奖励。各地将符合条件的高水平技术技能人才纳入高层次人才计划,探索从优秀产业工人和农业农村人才中培养选拔干部机制,加大技术技能人才薪酬激励力度,提高技术技能人才社会地位。

    教育部公布现代学徒制第三批试点验收结果的通知

    各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局,有关单位:   根据《教育部关于开展现代学徒制试点工作的意见》(教职成〔2014〕9号)和《关于做好2020年现代学徒制试点验收工作的通知》要求,按照“试点总结、省级验收、结果复核”的工作程序,我司组织专家对现代学徒制第三批试点单位、第二批延期验收和暂缓通过的试点单位进行验收,经过会议审议、实地考察以及复核,确定178家通过验收、13家暂缓通过验收、5家不通过验收,同意2家放弃试点(见附件)。   暂缓通过的试点单位须于本通知发布后半年之内完成整改任务,并向我司申请复核;未通过验收的试点单位,终止试点。   联系人:程智宾、吴智兵,010-66096266

    【职教新闻】 2021-10-14

    广东省教育厅发布关于第二批省高职院校高水平专业群拟立项名单的公示

    根据《广东省教育厅关于组织开展广东省高职院校高水平专业群建设工作的通知》(粤教职函〔2019〕135号)、《广东省教育厅关于组织开展第二批省高职院校高水平专业群建设项目申报工作的通知》等文件要求,经学校申报、专家评审等程序,拟确定广东科贸职业学院园艺技术专业群等129个专业群为第二批省级高水平专业群建设项目。现予以公示。   公示期自2021年10月14日至10月18日止。公示期内,如持有异议,可通过传真、电子邮件等形式向省教育厅提交书面反映材料。以个人名义反映的应签署本人真实姓名和提供联系方式,以单位名义反映的应加盖本单位印章。   联系电话:(020)37629455,传真:(020)337627457,电子邮箱:zzcgzjy@gdedu.gov.cn,地址:广州市东风东路723号广东省教育厅职业教育与终身教育处。  

    【职教新闻】 2021-10-14

    安徽省教育厅关于公布安徽省首批优秀中等职业学校名单的通知

    各市、省直管县(市)教育局,省属中专学校: 为贯彻落实全国职业教育大会和国家关于职业教育发展的有关文件精神,推进中等职业学校达标和“双优”建设,根据《安徽省教育厅关于做好2020年中等职业学校办学水平评估工作的通知》(皖教秘职成〔2020〕66号)要求,经评估审定,安徽省汽车工业学校、合肥市经贸旅游学校、亳州中药科技学校、阜阳职业技术学校、安徽金寨职业学校、马鞍山理工学校等6所学校达到A类中职学校办学标准,认定为安徽省首批优秀中等职业学校。 希望获得首批认定的安徽省优秀中等职业学校进一步增强荣誉感、使命感,再接再厉,深化改革,锐意创新,将学校建设成办学条件优、办学质量强、办学效益高、社会声誉好,适应社会和经济社会发展需要,在办学和改革各方面起骨干和示范作用的高水平中等职业学校,并努力跻身国家“双优”中等职业学校行列。同时要积极发挥示范辐射作用,扩大优质资源共享,主动引领全省中等职业教育高质量发展。 希望各市认真贯彻习近平总书记关于职业教育的重要指示和全国、全省职业教育大会精神,切实履行好职业教育“市统筹、县整合”职责,持续加大对区域内优秀中等职业学校的支持力度,推动建成全国一流中等职业学校,积极为全国提供可复制、可借鉴的经验和模式,为打造“三地一区”和建设新阶段现代化美好安徽提供高素质技术技能人才支撑。 安徽省教育厅 2021年9月22日

    【职教新闻】 2021-10-14

    包头市3235万元专项资金 扶持中等职业教育

    近日,包头市财政局下达2021年中等职业教育专项资金3235万元,主要用于改善办学条件、推动学科专业建设、推进教育教学改革、提升教师能力素质、推进产教融合和开展师生技能竞赛活动、推动该市公办职业教育改革试验区建设。 包头市加强中等职业教育基础能力建设,重点推动学位不足、基础能力薄弱地区改善办学条件,增加学位供给。支持各公办中等职业学校提升办学质量,持续完成高中阶段教育普及攻坚任务。继续实施现代中等职业教育质量提升工程,重点支持2019年启动的县域标准化学校项目,结合规划继续开展骨干特色创新型专业建设。启动实施《职业教育提质培优行动计划》,对提质培优行动计划承接项目任务给予支持,确保项目任务的顺利实施。推动开展技能大赛,重点奖补技能大赛获奖学校,推动相关品牌专业建设。支持各学校打造优质专业,发挥优质专业带动辐射作用;推动1+x证书制度试点工作,保障试点效果;推动自治区现代学徒制制试点学校开展试点工作;巩固国家级示范校建设成果,发挥示范作用;奖补中等职业教育经费绩效较好单位。

    【职教新闻】 2021-10-14
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