谈起房地产大家肯定都知道,物流大家多少也懂,但物流地产一定很多人都没听说过吧,今天带大家一起了解一下物流地产这个行业。
随着我国经济及消费不断升级,电商产业的商速增长推动着国内的物流行业不断向规模化和专业化发展,从而带来了大量的物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务不动产载体需求及其他增值服务需求,使物流地产在众多的产业地产中呈欣欣向荣之势,也吸引了多方势力参与其中。
包括我们熟知的传统物流地产企业,如以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商;
同时也有巨头电商将物流地产作为着重的发力点,如苏宁专门设立了300亿元物流地产基金,阿里菜鸟在全国投资千亿建设仓储物流基地,京东在去年5月向物流地产商ESR投资3.06亿美元等;
更有从传统房企转型的万科、招商、绿地等开发商及TCL、中储股份等传统工商贸企业纷纷入局,整个物流地产行业可谓群雄逐鹿。
但人人都要分一杯羹的物流地产,到底发展后劲有多大?还是需要进一步的分析探索。
谈起物流地产就不得不说普洛斯
物流地产是由美国的普洛斯公司率先提出并实践的,开始于上世纪80年代,至今为止已有20多年的历史,物流地产发达的国家以欧洲和美国为主。
物流地产缘起
物流地产概念是上世纪80年代在美国率先提出并实践的,至今已有20多年的历史。是根据物流企业客户需要,在合适的地点,投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。物流地产一般包括各种物流中心、物流园区、配送中心以及物流产业园等仓储设施。
简单来说,物流地产的本质是地产,它是经营专业现代化的物流设施的载体,同时也是物流服务和地产服务一体化的创新成果, 属于工业地产的范畴。
物流地产的主体是物流地产商,它们主要为客户提供的服务包括以下四种:按照客户需求开发物流设施和物流园区、开发仓储设施、收购客户物流配送设施并转租给客户、提供咨询服务。
此外,物流地产还具有以下特点:
①与住宅房地产、商业地产相比,物流地产的投资风险相对较低、回报较高。物流地产能够为入驻企业提供物流运输、生产制造、信息技术等服务,不像住宅房地产、商业地产那样容易产生价格波动。
②土地获取价格低,短期内租金回报可观,管理相对轻松。首先,物流地产的土地获得价格较低,从长远看,未来增值的空间会比较大;其次,在短期内,物流地产的租金回报也很可观,出租的年回报率可达8%-12%,高于普通住宅或商业物业不超过5%的租金回报;第三,物流地产的租期普遍较长,租客的自身业务和客源都比较稳定,管理相对轻松。
③物流地产对规模化、网络化和信息化要求高。在项目的建设前期,物流地产的资金门槛相比房地产等行业的门槛要高,而且在物流地产的后期经营管理中,对管理能力、运营能力要求也很高,需要实行专业化的管理。因此,物流地产投资商需要聘请专业的设计师,引进先进的管理模式。
按投资以及运营主体不同,物流地产的运营模式可分为三种:
(1)由地产商开发,交付给物流企业进行管理,如各大物流园区、快递配送分拣中心和快运分拨中心等。
(2)地产商自己开发并管理运营,租给企业客户使用,提供自主建设的物流设施以及物业管理服务,主要应用于物流仓库等场景。
(3)由地产商以及物流企业合作共同出资或成立基金用于开发建设,合作经营。这种运营模式不但可以发挥地产商在拿地、建设方面的优势,还可以发挥物流企业在物流效率及运营方面的长处。