除了现金流，资产管理的核心还在于如何平衡好收益与运营!(纯干货)
随着存量时代的到来，资产管理的理念已经逐步深入人心。然而，到底什么是资产管理，却不是所有人都能够有清晰的认知。
有人认为资产管理是商业地产的投融管退，有人认为资产管理是实现资产的保值增值，有人认为资产管理是地产+金融......这些说法可以说都没错，但却都不完整，都没有反应出资产管理的本质。要从本质上理解什么是资产管理这个问题，还要从为什么要做资产管理说起。
前面说的投融管退、地产+金融，某种意义只是资产管理的一些手段，而保值增值，则可以认为是企业做资产管理的一个目的。那么，企业做资产管理就只是为了保值增值吗?事实上并非如此，当房地产企业把不动产作为一项投资时，保值增值自然就是目的;而当企业把不动产购置楼宇自用时，资产管理的目的则更多立足于物业维护的视角。因此，这里有个需要先理解的东西，叫做业主目标。只有理解了业主目标，才知道资产管理要做些什么 。
现如今几乎所有的持有地产，譬如购物中心，工业地产包括写字楼等，都面临着一个最大的难题，就是如何退出与解决资本化问题 。众所周知，一切生意的最终目的都是获得利益最大化，于是解决这两大问题迫在眉睫，成为所有持有性物业的刚需。
1. 经营收益率与资本化率
经营利润收益率等于经营利润/投资成本。
而我们真正衡量一个项目成功与否，就是项目的经营利润或者是现金流有多少？ 当一个项目做到了刚刚能够盈利的时候，现金流对于老板来说还远远不够。
假如你投资了10个亿， 做的很辛苦，刚刚有了100万的净经营利润现金流。可是100万的利润在投资10个亿的项目中，只有千分之一的占比，所以此时现金流的回报率是极低的。
资本化率，目前中国资产的CapRATE在6%-7%之间，会随着利率和经济增长率的变化而变化。
我们真正要想做到一个项目挣到钱，必须保证收益率6%-7%的范围内。 折中一下，按照收益率6.5%左右来计算，投资10个亿，至少应该得到6500万的经营利润，否则是做不到评估值能达到10个亿。
如果投资10个亿，只做到了1000万的经营利润，回报率是1%，如果严格按照回报率进行评估，按6.5%资本化率估算，就是1.5个亿。这会跟你投资的10个亿相差甚远。再假设，如果按1000万的经营利润买一个项目的话，换算成1亿的资产价值。
这就是资产收益率最重要的一点，所有的生意都要挣钱，不挣钱的持有型项目都是不可持续的，特别是在现在经济形势困难的情况下，这就成为了所有的老板最困扰的问题。
2. 退出的三种路径
在不断探索如何退出和如何资本化的道路上，我们发现了三种路径：
第一种是通过REITs来上市，这是股权性质的退出；
第二种是资产证券化 ，资产证券化严格来说是一种债券性的产品，跟REITs是两类的产品，REITs不属于资产证券化，国内很多人认为REITs也是资产证券化，这种观念显然是错误的;
第三种则是并购 ，就是卖给第三方，这是大多数公司在走的路。
当然如果企业实力足够强大，像新鸿基、九龙仓这样的老牌企业，可以自己持有，不再考虑退出的问题，具有传家宝性质，可以传—百年，两百年。
来简单看个案例：以欧美汇购物中心 为例，欧美汇在2016年以25个亿被香港领展收购了。按照这个价格折合每平米单价是4万5每平米，北京的楼4万5每平方米，价格已经十分可观，如果加上停车场则均价到3万5每平方米。
关于收购我们关心有以下几点：
第一，多少钱买的？25亿；多大面积？
7万，不含停车的面积5.5万，所以价格总建筑面积是3.5万每平米，不含停车场是4.5万每平方米。
第二，这个项目很成熟
收购这个项目的时候，它的估值是4%接收的，NPI应该做到6%—7%，按照估值来讲，按照25个亿卖，他的估值只有4%左右;换句话说，如果严格按照我说的6%，根本无法达到25个亿的价格。
第三，为什么会按照4%的价格买？
为什么之前他在市场上卖了3、4年都没有人出这个价?这么高的价格收购的意义何在?
关键点就在于领展是一个在香港上市的REITs ，而REITs本身有一个杠杆率与负债率的要求，上限是45%。
领展用的是100%的债买了这个项目，而债的成本在是3%以下，所以他为什么4%可以买？因为4%超过了2.6%还有一个多点的差异，所以他可以接受4%的价格去买。 它的杠杆率，收购前才11%，而香港REITs杠杆率的上线为45%，还有30%多的空间可以进行发债借钱，在收购完后它的负债率提高了5.3%，而这个项目收购几乎百分之百用的是债，我发的25亿全是发的债券，去买这个项目，所以我的收益率只要超过债券的成本，这个项目就挣到钱了。
换句话说你自己那个项目，假如百分之百全是银行贷款，自己自有资金一分钱没有投的话，你的回报率要超过银行贷款利息就够了。
但是为什么只有领展可以呢？ 正常情况下，如果你不是100%的债去买的，其他公司购买物业，一般情况下最多50%的，那么如果说你的杠杆不是100%的债，至少是50%以上股东的钱那你的平均要求就不会是3%，因为你的利率是3%，但是如果说你只用一半的钱是3%，另外还有股本，如果发股本出去买，那这个回报率至少9%-10%，平均一下，50%的股本，回报率正好10+3是13除以一半是6.5个百分点。
所有的公司，其实整体而言都不可能100%的债，因为领展特殊，是一千多亿的资本的平台，只是额外增加了债务，这个项目他可以用100%债来，所以价格给的很高。
如果是正常的，包括其他的开发商只要负债率是40%，45%，做任何一个并购，假如用10个亿的话，必须发6个亿的股权，同时借4个亿的贷款，就因为用的100%债买的，所以这种收购机会千年等一回。一旦领展的杠杆率提升，接近40%-45%了，领展收购下一个项目就必须是60%的股权，40%的债，又回到了刚刚说的6%-7%的水平。
还有资产证券化是做债，什么是债？ 搞个资产管理计划，然后搞了分级，优先级和劣后级，因为是回购，保底那实际上就是一个债权，相当于是借给你钱，三年五年再还他，这个不涉及所有权的转移，我们讲的REITs，虽然美国也有一些债券型的，但是主流是股权性质的，资产证券化跟真正的REITs是两个概念。
至于并购，建议大家在资管能力不太强的时候，可以选择。
3. 资管的核心是平衡
建议大家要卖早卖，或者等到成熟以后再卖，在建工程非常难卖，最难卖的是购物中心，因为非常复杂。 最难的是在建工程加购物中心，所以可以说是大宗物业交易里面皇冠上的明珠。对开发商而言可能就是销售代理，我们自己的定位是投资银行服务，这是我们按核心主业去做的。
核心点要有足够高的租金收益，资产管理你要如何做好。 而资管和运营管理的区别就在于资产管理平衡了收益率与开业，招商运营的关系， 我们帮很多开发商也做了战略和管理咨询，这是我们认为最牛的榜样，像凯德这样的资管公司，不依靠任何散售的收益率，还能改造不良的资产，我做一百个项目，还都不一样，这是顶级的水平。
所以我们讲的资本化也好，商业物业的退出也好 。要有足够高的收益率 ，资产管理的核心一点就是平衡好收益率和开业时间，开业率和品牌形象的关系 ，行业的现状是大量开发商只考虑运营没有考虑钱，没有考虑收益率。
但是形势所迫，未来大家会平衡好两者的关系，但是我们不能只看钱，而是两者之间的平衡，这是资产管理的核心观点。 特别澄清一点，资产管理包括运营管理。我们讲资产管理是指包括运营管理在内的整个的管理，现在大家需要的只是在运营管理的基础下，把资产管理的内容加上去，形成一个全面的资产管理，平衡好收益率和运营的关系。
我们反复跟大家讲的这个核心是我们要做好持有物业，除了资本金外，这是基础，资产管理也要兼顾，且是真正的平衡了收益率和运营管理关系的资产管理。
你们可能会对凯德模式 有所耳闻，我们提出的金融房地产概念融合了凯德模式等各种模式。一个优秀的商业地产运营商，真正需要的就是把资本平台做好，有私募基金和公募基金;同时把资产管理做好，收益低大部分原因是管理的问题，其余小部分原因是竞争问题。
做好资本平台和资产管理是两大核心内容。如果两者得兼，那你就是国际一流企业。
做持有型物业，要保证有足以坚持7年~10年的长期稳定的资金支撑，且要求是成本较低、真股权，不能全部是债，至少50%的钱是本金，同时要通过全面资产管理达到资产收益最大化。
经纪人的收入从哪里来？
目前，国内明星经纪人的收入一般有以下这些组成模式：
1、底薪+提成
2、无底薪高提成
3、固定薪资
大多数经纪公司采取底薪+提成的模式。虽然提成的比例根据艺人的名气和热度呈递减形式，但越红的明星出场费和片酬也越高。据一位圈内人士介绍：“虽然只能提两成，但做好了，一年上百万的收入完全不成问题。圈内人都知道，做经纪人，是个吃力但讨好的职业~”。
以上就是100唯尔教育网(100vr.com)小编为您介绍的关于资产管理的知识技巧了，学习以上的除了现金流，资产管理的核心还在于如何平衡好收益与运营!(纯干货)知识，对于资产管理的帮助都是非常大的，这也是新手学习商贸专业所需要注意的地方。如果使用100唯尔教育还有什么问题可以点击右侧人工服务，我们会有专业的人士来为您解答。
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